宝应法院审理了这样一起案件
企业的兴衰更替是常态，但当一家企业面临破产时，与之相关的租赁合同问题往往成为纠纷的焦点。今天，我们就通过一个真实案例，来聊聊企业破产后，租赁合同该如何处理，以及作为承租人应该注意哪些事项。
某食品加工企业与某汽车配件公司签订了一份为期五年的厂房租赁合同，约定每年缴纳一次租金。然而，该汽配公司因经营不善，被宝应法院受理破产案件，并指定了管理人。管理人在接手后，两次书面通知食品加工企业，告知由于破产，双方的租赁合同已经依法解除，要求食品加工企业腾退厂房，并支付从合同解除到实际腾退期间的占用费。如果该食品加工企业还想继续使用厂房，必须与管理人重新签订临时租赁协议，并按原合同标准向管理人支付租金，同时承诺在厂房拍卖后将自愿搬离。
面对管理人的要求，厂房承租人食品加工企业置之不理，在管理人多次提醒其租金只能支付给管理人的情况下，该食品加工企业负责人仍然将第二年的部分租金支付给原汽配公司相关人员。故破产管理人以汽配公司名义诉至法院，要求判决确认双方租赁合同已解除，并向管理人支付相应的占用使用费。
宝应法院审理后认为，根据法律规定，破产管理人在受理破产申请后两个月内未通知承租人是否继续履行合同，租赁合同即视为解除。因此，该食品加工企业已无权继续占用厂房，应当及时腾退，并就其损失向管理人申报债权。由于食品加工企业未及时腾退，继续占用厂房直至法院拍卖成交，故应支付相应的占用费。尽管食品加工企业声称已将租金支付给原汽配公司相关人员，但是在管理人多次提醒的情况下，这一行为并不能免除其向管理人支付占用费的义务。最终，法院判决支持了管理人代表的某汽配公司的诉讼请求。后承租人食品加工企业不服提起上诉，扬州市中级人民法院维持了一审判决。
《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定：人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。
《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产管理受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
企业破产后承租人对策：承租人需迅速决定是否续租。若选择腾让，可与管理人协商解约并申报债权；若选择续租，需获管理人同意并重签临时合同，注意合同可能因厂房拍卖而终止。管理人拒绝续租，承租人应另寻厂房，同时就损失及预付租金向管理人申报债权。
误区一澄清：企业破产时，“买卖不破租赁”原则不适用。管理人可决定是否继续履行原租赁合同，若决定解除，则租赁关系终止。
误区二纠正：企业破产后，仅管理人代表企业。承租人若续租，应向管理人支付租金，向原负责人支付不免除此义务。
来源：宝应县人民法院返回搜狐，查看更多
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