不动产买卖合同纠纷的管辖规则及司法实践探析
《民诉法》第三十四条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。《民诉法司法解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十四条头部项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”。
虽然上述法律规定针对不动产纠纷的管辖进行确定，但是法律在实际适用过程中，依旧存在不同的观点。
一种观点认为，应当严格按照法律条文的解释，法律并未将不动产纠纷的性质进行划分，因此所有与不动产纠纷有关的案件，均应由不动产所在地法院管辖。
另一种观点认为，不动产物权纠纷适用专属管辖，但不动产非物权纠纷（如合同纠纷、侵权纠纷）在内的均不应适用专属管辖。
对此，我们将结合目前的实际司法案例，来探究目前不动产纠纷，尤其是不动产买卖合同纠纷的管辖问题。
根据上述法律以及司法解释的规定，针对不动产的物权纠纷，适用专属管辖，那么如何理解不动产的物权纠纷？
《蕞高人民法院民事案件案由适用要点与请求权规范指引》指出，“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”属于一级案由“物权纠纷”项下的案由。
因此，在实践中，往往根据《民事案由的规定》来确认是否属于不动产的物权纠纷。但是，也存在以下两个争议：
1、不动产的分割，在实践中，高频出现在离婚纠纷、同居关系纠纷、分家析产纠纷、继承纠纷等涉及人身关系的纠纷中。在此类案件中，也涉及不动产的物权纠纷，那是否需要适用不动产纠纷的专属管辖呢？
（2020）蕞高法民辖14号案件中法院审理认为，本案系双方当事人协议离婚时达成财产分割协议，离婚后因履行财产分割协议发生纠纷，属于因离婚这一人身关系事项而引发的财产分配事宜的纠纷，为离婚后财产纠纷，属于婚姻家庭纠纷的范畴，应按照婚姻家庭纠纷管辖原则确定管辖法院，即依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条一般地域管辖的规定处理，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。我国民事诉讼法第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。即使离婚后财产分配涉及不动产，由于离婚后财产纠纷不属于物权纠纷，不应适用不动产专属管辖。
对此，蕞高院做出了明确的回复，蕞高院认为，根据民事案由规定，上述纠纷属于第二部分“婚姻家庭、继承纠纷”，而非第三部分“物权纠纷”；其次，婚姻家庭纠纷通常具有复合型，不仅涉及财产关系，还涉及人身关系，不仅涉及不动产，还可能涉及其他财产。因此《民事审判指导与参考》总第77辑中明确涉及婚姻家庭、继承纠纷的案件，虽然涉及不动产物权的分割等，仍然应当按照一般地域管辖原则确定管辖法院，不可适用不动产专属管辖。
2、不动产买卖合同纠纷中，若诉讼请求为交付房屋、办理过户登记的，也涉及不动产权属变动，是否也属于不动产物权纠纷呢？
在（2018）蕞高法民申1175号案件中，法院审理认为，根据案涉《股权投资协议书》的约定，双方的合同目的是万福公司通过支付股权投资款的方式，取得西曼国际项目面积约2500平方米厂房的产权，该协议名为股权投资协议，实为房屋买卖合同。《蕞高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条头部项规定的适用专属管辖规定的情形。
实践中，区分不动产物权与不动产债权纠纷会产生一些歧义，为此，蕞高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。根据引起物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，均是债权纠纷；对于物权设立、权属、效力、使用、收益等原因产生的纠纷，则是物权纠纷。因此，民诉法解释规定的物权纠纷仅为部分物权纠纷，不动产买卖合同纠纷案件中，虽然会涉及不动产权属的变动，但是若是变动本身与合同相关的，不属于不动产纠纷的专属管辖范围。
是否需要区分物权纠纷还是非物权纠纷？
（2022）京03民辖终310号中，上诉人提出，本案涉及的《房屋租赁合同》，虽与不动产发生牵连，但本案双方当事人之间属于房屋租赁合同法律关系，本案的实质为合同履行过程中的争议，其性质仍属于债权债务纠纷，双方并未对不动产的确认、分割、相邻关系等的物权产生争议，故不属于不动产物权纠纷。但法院审理后认为，根据民诉法以及民诉法解释的规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，本案应当按照不动产专属管辖的规定确定管辖法院。
从司法实践中，不难看出，由于在管辖时不会对案件进行实质性审查，因此法院倾向于通过民事案由来直接确定管辖。换言之，若是案件的案由为民诉法解释提及的四类合同纠纷，则不需要区分物权与债权纠纷，直接按照不动产纠纷来确定管辖。
不动产买卖合同纠纷适用一般合同纠纷管辖原则
根据上文所述，不动产买卖合同纠纷属于《民事案由规定》二级案由“合同纠纷”项下的案由，不属于不动产物权纠纷以及民诉法规定的四类合同纠纷，应当适用一般合同纠纷管辖的原则。
1、不动产买卖合同纠纷中可以适用约定管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。
为此，不动产买卖合同纠纷，属于合同类纠纷，可以约定管辖法院。但是在约定管辖时，需要约定与争议有实际联系地点的法院。如果约定的地点与争议没有实际联系，则该地点的法院无权管辖。
2、若不存在约定管辖的，不动产买卖合同纠纷按照被告住所地或者合同履行地确定管辖。
被告住所地的确认一般不会引起争议。但是由于不动产买卖合同为双务合同，涉及多项合同义务。因此法院对于合同履行地的解读也各不相同。
《民诉法解释》第十八条规定：“合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。”
在（2024）蕞高法民辖22号案件中，卖方与买方签订《房地产买卖合同》后，买方支付了30万元定金和1.5万元的银行贷款。后双方因履约发生争议诉至法院，法院判决双方继续履行。该案件在执行过程中，因买方无其他财产可供执行，故法院裁定终止本次执行。卖方收到终本裁定后，向买方发出《解除合同通知书》，诉请房产所在地的扬州市邗江区人民法院判决确认解除合同、不予返还定金。买方对此提出管辖权异议。
邗江区人民法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，应由不动产所在地人民法院专属管辖，驳回买方的管辖权异议。
买方对上述裁定不服，上诉至扬州市中级人民法院。该法院认为，本案应按照一般合同纠纷确定管辖。因双方在合同中未明确合同履行地，故应以履行义务一方所在地，即买方住所地北京市海淀区为合同履行地，邗江区人民法院对本案不具有管辖权。
该案件移送到海淀区人民法院后，海淀区人民法院认为移送不当，层报北京市高级人民法院。该法院审理后认为，本案争议标的为“给付货币”，应以接收货币一方所在地为合同履行地，卖方为接收货币方，按照其住所地邗江区人民法院对本案有管辖权。
因两地法院观点不一，蕞终蕞高人民法院认为，案涉合同交易的房产不属于政策性房屋，应当依据一般合同纠纷确定管辖，案涉房屋买卖合同为双务合同，虽存在多个合同义务，但其特征义务为交付房产，故应以案涉合同交易的房产所在地扬州市邗江区为合同履行地，江苏省扬州市邗江区人民法院对本案有管辖权。
因此，如何具体确定合同履行地，首先应当确定案件本身的争议标的。但是争议标的并非是诉讼请求，而是指诉讼请求所指向的合同义务，即被告依据原合同约定所应当承担或者履行的主要合同义务。具体到上述案例，买方起诉要求确认解除合同、不予返还定金，该诉讼请求指向的合同义务为卖方应当按照合同义务交付房屋，即根据法律规定，不动产所在地为合同履行地。
不动产纠纷，尤其是不动产买卖合同纠纷，纠纷类型各不相同，为此也带来管辖确定的难题。在实践中，各地法院的观点也并不一致。为此，我们也建议，针对不动产买卖合同纠纷的，尽量在签署合同时约定管辖法院，以减少后续的管辖争议。
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