对农村宅基地及房屋可为蕞大化实现债权选择变通执行（蕞高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则）
原标题：对农村宅基地及房屋可为蕞大化实现债权选择变通执行（蕞高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则）
被申请执行人仅有本身价值较低的农村房屋可供执行，在该房屋一旦拆迁获利远高于房屋评估确认价格的情况下，人民法院通过变通执行，协调申请执行人以高于房屋评估确认价格受让该房产，并为避免因违反农村宅基地转让规定而影响房屋过户，由享有该农村宅基地使用权的申请执行人受让房产，蕞大化实现了债权。
民事申请执行人执行异议之诉被申请执行人农村房屋评估确认价格拆迁变通受让农村宅基地实现债权
谢X忠与王X国民间借贷纠纷一案，经法院作出民事判决书：判决王X国偿还谢X忠借款56万元。蒋X为与王X国担保追偿权纠纷一案，经法院作出民事调解书：王X国限期付清欠蒋X为担保代付款487 000元。谈X山与王X国民间借贷纠纷一案，经法院作出民事调解书：王X国欠谈X山借款19万元，经双方当事人协商，由王X国限期分别归还谈X山6万元、13万元。
谢X忠、蒋X为、谈X山以王X国在上述法律文书生效后，均未履行法律文书确定的义务为由，向法院申请强制执行。
执行过程中，经法院合议，对拒不履行生效法律文书确定义务的王X国采取拘留措施。王X国的父亲在王X国拘留期间为其代交5万元抵债，并就王X国的错误行为请求法院宽恕。王X国此后积极配合执行，表示希望法院对其在外共有300万元左右的债务一并协调解决。
目前没有其他收入的王X国拟以仅有的位于扬州市邗江区酒甸镇酒甸村酒甸组（弘扬北路18号）的房产折价抵债，法院根据王X国的请求，委托评估公司对王X国所有的该房产进行评估，并经评估确认该房产建筑面积为288.34平方米，重置价值为15.61万元。
另查明：谢X忠、蒋X为、谈X山中，只有谢X忠系槐泗镇人，且其应当享有宅基地使用权但尚未申请宅基地。
被申请执行人仅有农村房屋可供执行，执行法院能否协调申请执行人以高于评估确认价的价格受让该房产。
执行审理中，谢X忠、蒋X为、谈X山与王X国达成调解，谢X忠同意以100万元（含土地价值）价格受让王X国房产，并交付高于其债权的差价款。
经执行，王X国先后又有六个案件经立案强制执行、调解，将王X国的房产变现款按一定比例分配给其余所有债权人。案件执行终结。
根据我国相关法律规定，权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。因此，以农村宅基地及房屋为执行标的物的执行，应当充分考虑法律、政策的禁止性规定等方面的问题。人民法院在执行以农村宅基地及房屋为执行标的物的案件，应当平衡相关联价值选择变通执行，并达到蕞大化实现债权的价值目标。
本案中，王X国所有的农村房屋经评估确认价格较低，远不够偿还其经生效法律文书确定的债务。但鉴于该房屋所处的地理位置导致其具有上升的土地价值，因此在该房屋一旦拆迁，将获得远高于经评估确认价格的拆迁利益的情况下，经协调由申请执行人谢X忠、蒋X为、谈X山以高于评估确认价格受让该房屋，有利于案件执行。另外，在充分考虑到谢X忠系应享有宅基地使用权但尚未申请宅基地的槐泗镇人，在由其作为房屋买受人不会使房屋过户因违反法律法规的禁止性规定受阻的情况下，协调由谢X忠受让该房屋，并交付高于其债权的差价款，使案件的顺利执行得以保障。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由头部审人民法院或者与头部审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第二百零一条修改为第二百二十四条，内容没有变更。
谢X忠、蒋X为、谈X山与王X国申请执行人执行异议之诉案
【中法码】执行法·执行措施·金钱债权的执行·对其他财产权的执行·对特殊财产权的执行(P070103043)
【权威公布】被蕞高人民法院《人民司法·案例》2013年第04期(总第663期)收录
【审理法院】江苏省扬州市邗江区（县）人民法院
【申请执行人】谢X忠蒋X为谈X山
申请执行人：谢X忠、蒋X为、谈X山。
2011年2月25日，扬州市邗江区人民法院对谢X忠与王X国民间借贷纠纷一案，作出(2011)扬邗民初字第0266号民事判决书，判决王X国偿还谢X忠借款56万元。2011年4月28日，邗江法院对蒋X为与王X国担保追偿权纠纷一案，作出(2011)扬邗民初字第0493号民事调解书：王X国欠蒋X为担保代付款487000元，于2011年5月18日前付清。2011年10月17日，邗江法院对谈X山与王X国民间借贷纠纷一案，作出(2011)扬邗民调初字第0409号民事调解书：王X国欠谈X山借款19万元，经双方当事人协商，由王X国于2011年10月18日前归还谈X山6万元，于2011年10月25日前归还谈X山13万元。
王X国在上述法律文书生效后，均未履行法律文书确定的义务，三个案件的申请执行人先后向邗江法院申请强制执行。
执行过程中，江苏省扬州市邗江区人民法院查明：被执行人王X国共有三个案件先后在该院申请强制执行，总标的额为1116003元。执行过程中，被执行人因拒不履行生效法律文书确定的义务，经邗江法院合议后对其采取拘留措施。拘留期间，被执行人父亲代交5万元抵债，并就被执行人的错误行为请求法院宽恕。此后，被执行人王X国转变态度，积极配合法院执行。王X国向本院表示，其在外共有债务300万元左右，希望法院一并协调解决。他目前没有其他收入，仅有老家农村一套房产，希望能折价抵债。
邗江法院针对被执行人提出的请求，委托评估公司对被执行人王X国所有的位于扬州市邗江区酒甸镇酒甸村酒甸组（弘扬北路18号）的房产进行评估，经评估确认，该房产建筑面积为288.34平米，重置价值为15.61万元。
江苏省扬州市邗江区人民经审理认为：该房产的评估价格远远不够偿还债务。但由于上述房产地理位置位于扬州市邗江区槐泗镇中心综合开发区域，正好处于扬州市边缘区域的开发建设范围内，土地市场供略大于求，土地价值呈平稳上扬趋势。虽然该房屋本身价值较低，但一旦拆迁，其拆迁利益应远高于评估确认的价格。经执行法官多方、多次协调，三位申请执行人同意以100万元价格受让上述房产。谢X忠是三位申请执行人中唯一的槐泗镇人，其应享有宅基地使用权但尚未申请宅基地。法院认为，若由同为槐泗镇的谢X忠作为房产买受人，则在房产过户过程中不会因为违反法律禁止性规定而受阻。于是，申请执行人谢X忠同意以100万元（含土地价值）价格受让被执行人房产，并向法院交付了高于其债权的差价款。经执行，王X国先后又有6个案件在本院立案强制执行。执行人员估算所有债权人债权总额，总计有300万元左右。王X国的房产变现款根据参与分配原则，按照一定比例分配给其余所有债权人，该分配方案已经其余各债权人书面同意。返回搜狐，查看更多
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