总结与展望土地投资：成交同比量价齐跌三季度热度有望点状回升
土地周报 供求均增、热度回升，青岛诞生新单价“地王”（06.17-06.23）
重点城市土地市场报告（2024年5月）
南京土拍：低密地块刺激土拍入夏，TOP2楼板价被刷新
土地周报 供应回落、成交增加，中建智地112亿斩获北京“巨无霸”地块（06.10-06.16）
土地周报 供求规模环比均降，北京永丰地块1.5%低溢价成交（06.03-06.09）
土地周报 供应规模创年内新高，上海2宗涉宅地摇号成交（05.27-06.02）
土地月报｜成交建面同比腰斩，溢价率下行、流拍率创新高（2024年5月）
土地周报｜供应规模环比翻番，核心区域宅地无一溢价成交（05.20-05.26）
土地周报 土地供求持续收缩，新政后杭州4宅地均底价成交（05.13-05.19）
土地周报 地市延续小规模、低热度运行，含宅用地供应持续缩减（05.06-05.12）
受新房市场下行的影响，2024年上半年土地成交规模同比下降16%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交量降幅高达40%。市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比减少的影响，2024年上半年热度明显下行，整体溢价率降至4.2%，较2023年同期下降了2.1个百分点。
接下来，房企未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。
01土地成交规模同比下降16%，二线城市平均地价降幅均超两成
1）各能级城市成交量同比均降，一线成交规模同比下降四成。上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为2.97亿平方米，较2023年同期下跌16%，再度刷新历史同期低位。价格方面，因一二线城市成交规模占比减少的影响，上半年土地成交平均楼板价为2555元/平方米，同比去年同期下降了21%。分月度来看，受行业下行的影响，相当一部分城市土地供应量明显收缩，除1月因春节错峰因素成交规模同比上涨外，其余月份成交规模同比均降。
分能级来看，各能级城市表现基本略有差异，整体呈现一线量跌价涨、二三线量价齐跌的格局。一线城市上半年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少40%，成交金额下降37%；三四线城市其次，成交建面同比下降16%，成交金额下降31%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为11%和34%。价格方面，受京沪成交比重上升的影响，一线元/平方米；二三线城市优质地块供应占比减少，成交均价同比去年同期均有一定地下降，尤其是二线%；三四线元/平方米。
3）二季度流拍现象较一季度明显加剧，流拍率增至18%。以重点监测的城市来看，2024年上半年，土地流拍率与2023年下半年基本持平，均在15%左右。分季度来看，二季度流拍率较一季度明显加剧，增至18%，较一季度增加近7个百分点，尤其是5、6月份，流拍率均增至20%以上。流拍的加剧，主要是受房企资金压力依旧较大的影响，除沪、杭、蓉、庐等少数重点城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市均以底价成交为主。此外，广州、青岛、西安、太原等城市均出现了多宗宅地流拍，单单6月，广州就有2宗宅地和1宗商办地流拍，行业信心依旧处于低位。
此外，三四线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。具体城市来看，淮安、台州、清远、扬州、湛江、惠州等均有多宗地块遭遇流拍，成为24年二季度流拍主力。此外，由于楼市整体表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市土地市场遇冷也在意料之中。
02TOP3城市成交金额占比25%，土地投资进一步向高能级城市集中（略）
03上半年企业投资持续收缩，百强中仅三成房企拿地（节选）
在楼市回暖不及预期、土地供应调整和企业资金持续承压的三重压力下，今年第二季度企业投资同样未有明显提升，投资百强门槛值、总量均同比有较大跌幅，按单季度投资金额的变化来看，二季度投资甚至较一季度有所回落，市场持续处于观望情绪中。
1）二季度投资额为近三年季度新低，拿地金额百强门槛同比降四成
首先年内投资各项指标的百强门槛值同比降幅再扩大：截止2024年5月末，年内新增土储货值百强门槛值为21.8亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米，同比降幅分别为40%和18%，可见二季度整体投资持续低迷。
投资断层的情况也同样严峻，华润置地、中建壹品和建发房产位列前5月新增货值TOP3，也是年内仅有的新增货值超过400亿元的房企，远高于第4位的滨江集团。
其次新增土储百强的总量大幅下跌：1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比均下降，降幅分别为27%、32%和16%，而一季度末时货值和金额同比表现为上涨，仅建面同比下降。可见整体投资持续低迷，企业投资力度远低于去年二季度。
按季度来看，第二季度投资百强的拿地金额不升反降：一季度在春节假期影响下往往投资金额总量较低，而二季度将会迎来较明显的投资回温，但今年二季度投资百强的拿地金额不升反降，同、环比分别下降60%和12%。除企业投资收缩以外，二季度以来土地供应的控制也是主要原因。
2）拿地销售比低至0.15，二季度投资意愿仍无起色（略）
3）资源集中头部企业，销售10强企业货值集中度过半（略）
4）央国企投资金额占48%，城投数量多但金额占比仅29%
按不同企业类型来看，截止5月末投资金额百强房企中有56家为城投平台公司，城投平台成为土地市场中不可忽视的重要力量，此外央国企和民企分别为21家和23家。
结合拿地金额的分布看，央国企虽然数量不多但金额占比达48%，土地市场中的核心优质、高价地块的主要竞得人都是国央企；城投平台公司虽然数量较多，但拿地以托底为主，拿地金额普遍较小，占比也仅有29%；民企则表现为数量和金额占比双低，投资紧缩。
从具体房企的角度看，5月末仍有近七成销售百强房企尚未拿地，且拿地金额TOP10房企投资额同比下降36%，仅有7家房企拿地金额超过百亿，较同期减少4家。
部分央企今年整体投资也出现放缓：华润、招商等前五月拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2以下。值得注意的是，国贸地产作为福建本土国企，今年以来在上海、厦门积极拿地，1-5月拿地金额、货值同比分别增长29%和36%，而建发虽然金额同比下降，但金额排名位列TOP3，拿地销售比也远高于行业平均。
04供应缩量和优质地块刺激下，三季度土拍热度有望点状回升
截止6月20日，全国300城经营性土地成交规模2.97亿平方米，较2023年同期下降16%，再度刷新同期历史低位。热度方面，由于楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受到重挫。在此背景之下整体市场热度再度下行，上半年整体溢价率降至4.2%，较2023年同期下降了2.1个百分点。
不过，在整体低迷的大背景之下，部分城市土拍热度相对较高，譬如成都和合肥，在优质地块的刺激之下，上半年两城整体溢价率均超10%。以6月19日完成最新一轮土拍的南京为例，前5月所有挂牌的宅地均底价成交，在低密宅地的刺激下，南京本轮土拍热度明显提升，TOP2单价纪录被刷新。无独有偶，青岛近期也诞生了新的单价地王，土拍热度明显上升。
面对销售端去化速度下降，各地政府相继加强调控，优化供地结构，更加精准地供地。在供应收缩的同时，还加强优质低密地块刺激，使得青、宁土拍热度明显上升。接下来，南京、天津、苏州、长沙、合肥等多个城市仍会有低密宅地继续出让，在这些优质地块的刺激下，土拍市场热度有望出现点状回升，并修复核心板块发展预期，新房市场也有望藉此加快筑底进程。
05“销售-投资”传导仍需时间，短期投资意愿难有提升
近期从中央到地方刺激政策密集的出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验。意味着短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。
尤其是未来地方主管部门更加重视供求规模的合理管控，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企的选择收窄而竞争加码。
预计，未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。
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自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知
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