扬州产业园项目概况与项目经济测算
一、 产业园项目概况 1、2011 年写字楼市场状况 （1）供求关系状况 2011 年上半年度,市区办公用房市场整体供求比为 1:0.83，供应大于需求； 2011 年度月度供求关系中，除 1、4 月外，其它用度均小于 1。
（2）受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调，供应市场谨慎，2011 年市 区办公用房供应量大跌。 2011 年上半年，市区办公用房市场累计供应面积 9.86 万㎡，同比减少
42.47%； 从月度供应来看，除 1 月度外，其它各月供应量都较小，都在 2 万㎡以下，
1 月度单月供应量达 6.44 万㎡，占上半年供应总量的 74.72%。
（3）存量分析：即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周期 依据一个项目 1000 平米月度（市场一般单个项目月度成交 500-700 平米）
去化速度计算，市场月均去化约 9000 平米，即将上市的存量需要近 2 年时间去 化周期
（4）成交分析：2011 年上半年调控持续深入，办公市场波与相对较少，部分购
2011 年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积 8.22 万㎡，同比下跌了
（5）成交价格分析：2011 年上半年度办公用房价格总体走高，同比涨幅 16.44% 2011 年上半年度，市区办公用房市场成交价格 6529 元/㎡，同比上涨了
16.44%； 2011 年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中蕞为平稳，月度间成交
2、项目总体概况与定位 产业园项目用地 150 亩，占地面积约 10 万㎡，容积率为 2.5，总建筑面积
约 30 万平米，市都市高科技产业园项目立足于都市圈和经济圈，凭借宝能集团 在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产业资源，整合 资金、技术、信息、人才等元素，投资开发高端都市型生态科技园，着力打造 开放式生态化的办公环境，全面导入技术服务、金融服务、中介服务、外包服 务等高科技信息技术平台和研发实验室、电子信息、软件开发、文化创意、新
材料、新能源等创新型高新产业，旨在打造一个融科技研发、展示、交易、信 息交流、金融服务为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的都市生态型科 技园，打造具有科技型、总部型、孵化型特征的现代都市高科技产业高地，形 成区域性的研发技术中心、产品展示交易中心和人才培训中心，在为企业提供 创业基地的同时，也为企业提供现代化的信息和配套服务，吸引积聚一批成长 性较好的科技型、创意型优秀企业入驻，通过与政府联手共同创造一流的综合 研发与营商环境，支持入园企业发展壮大，将该园区打造成市培育登陆我国资 本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团队的摇篮，助推市高新中小企业 发展，繁荣市场经济。
项目占地 150 亩，总建筑面积 30 万平米，容积率 2.5,物业类型科研大厦、
多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。项
科研大厦：销售 3 万平米，头部年销售均价 5000 元/平米，第二、三年销售均
SOHO：3 万平米全部销售，销售周期为 2.5 年，头部年销售均价为 5500 元/平米，
第二年销售均价为 6000 元/平米，第三年销售均价为 6500 元/平米；
人才公寓：5 万平米全部销售，销售周期为 2.5 年，头部年销售均价为 5500 元/
平米，第二年销售均价为 6000 元/平米，第三年销售均价为 6500 元/平米；
公共服务中心：50%销售，销售周期 2.5 年，销售均价 8000 元/平米。
工业品展交易中心：6 万平米，全部持有，计算经营期为 20 年（包含前两年建
产业大厦：持有 2 万平米，运营期租金以每五年 10%递增；计算经营期 20 年。
（二）项目财务评价 1、项目开发成本与费用估算 （1）土地成本：3885 万元（含契税） （2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：7
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