扬州土地及市场考察
h 目录 环境分析 ................................................................................................................................................... 2 区域环境 ............................................................................................................................................... 2 区域经济 ............................................................................................................................................... 4 房地产规划 ........................................................................................................................................... 5 区域房地产发展 ................................................................................................................................... 7 城际比较（扬州 VS 南京&苏北三市） ............................................................................................. 7 二级市场研究 ........................................................................................................................................... 9 目标市场明确 ....................................................................................................................................... 9 各板块分析 ......................................................................................................................................... 10 市场总结 ............................................................................................................................................. 32 土地市场分析 ......................................................................................................................................... 33 土地供应情况 ..................................................................................................................................... 33 土地供应分区分析 ............................................................................................................................. 35 具体地块分析 ......................................................................................................................................... 37 D-05-04（调）扬圩路以西、连运路以北地块................................................................................ 37 西外环与孙庄路西北角地块 ............................................................................................................. 40 开发路以北、详和路以东、维扬路以西地块 ................................................................................. 42 高桥北路东、邗沟路北，上方寺路南地块 ..................................................................................... 45 h 环境分析 区域环境 城市概况 扬州，地处江苏中部，长江北岸、江淮平原南端。现辖区域在东经 119°01′至 119°54′、北纬 32°15′至 33°25′之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤， 东和盐城、泰州毗连，西与南京、淮安及安徽省天长市交界。 境内有长江岸线 公里，沿岸有仪征、江都、邗江 2 市 1 区；京杭大运河纵穿 腹地，由北向南沟通白马湖、宝应湖、高邮湖、邵伯湖 4 湖，汇入长江，全长 143.3 公里。 全市总面积 6634 平方公里。市区面积 980 平方公里。规划建成区面积 420 平方公 里。 行政区划 扬州市管辖广陵、邗江、维扬 3 个区、宝应县和仪征、高邮、江都 3 个县级市。共 有 70 个镇，7 个乡，12 个街道。 h 区域交通 目前扬州的对外交通主要有公路、铁路、水运等方式。沪宁高速公路、宁通高速公 路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，扬州已实现环城 贯通高速公路，此外，沿江高等级公路、安大公路、淮江公路、盐金公路、仪扬公 路等国省干线 公里的“市域环路”。宁启铁路横穿扬州境内，已开 通扬州至北京、上海、武汉、西安、广州等客货运线路。京杭大运河与长江在扬州 南部汇流，构成市域航道主骨，全市共有航道 184 条，盐邵线、古运河、三阳河等 纵贯南北，高东线、新通扬运河、仪扬河、盐宝线等横穿东西，构筑了“三纵四横” 的内河主航道网。扬州港口布局为“一港三区”，主港区六圩港区是国家一类开放 口岸，江都港区、仪征港区分列两翼。 区域气候 扬州市属于亚热带湿润气候区。气候主要特点是：盛行风向随季节有明显的变化。 冬季盛行干冷的偏北风，以东北风和西北风居多。夏季多为从海洋吹来的湿热的东 南到东风，以东南风居多。春季多东南风，秋季多东北风。冬季偏长，4 个多月； 夏季次之，约 3 个月；春秋季较短，各为 2 个多月。年平均气温 15.6℃～16.1℃， 冬冷夏热较为突出。7 月最热，平均气温为 28.5℃。1 月最冷，平均气温为 1.2℃。 全市极端高温 36.7℃，极端低温 7.8℃。 区域人口 2006 年末，扬州市户籍总人口为 458.64 万人，比上年末增加 23287 人，增长 0.51 %。 自然增长率为 1.37‰。全市登记出生人口 31638 人，出生率 6.92‰；人口 25367 人，率 5.55‰。 城市属性 扬州是全国首批 24 座历史文化名城之一，是中国首批优秀旅游城市、全国生态建 设示范市、国家城市信息化试点城市、全国创建文明城市工作先进市、国家卫生城 市和国家环保模范城市。 未来几年，扬州将强力推进沿江大开发、招商引资，主动融入长江三角洲城市群和 南京都市圈，打好长江牌、文化牌、生态牌，建设实力扬州、文化扬州、生态扬 州，使扬州形成一体两翼带状组团式现代化滨江大城市新格局。 h 区域经济 国内生产总值 2006 年扬州市全年地区生产总值（即 GDP）达到 1100 亿元，为历史最高水平；较 上年增长 15.2%，增幅较上年高出 0.2 个百分点。 扬州历年国内生产总值示意图（亿元） 1500 1000 500 0 11.90% 558 2002年 13.40% 14.70% 647 788 2003年 2004年 国内生产总值 15% 15.20% 922 1100 2005年 2006年 增长率 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 资料来源：上海新联康研展部 从上图可以看出扬州的国内生产总值已经超过 1100 亿元，而且从历年的数据来看， 扬州的经济是一个加速增长的过程，2006 年的增长速度达到 15.2%。 产业结构 2006 年第一产业 94 亿元，占国内生产总值比重为 8.5％。 2006 年第二产业 621 亿元，占国内生产总值比重为 56.5％。 2006 年第三产业 385 亿元，占国内生产总值比重为 35％。 全市三次产业比例由 2005 年的 9.3：56.2：34.5 调整为 8.5：56.5：35。 2006年扬州市产业结构 第三产 业, 35.0% 第一产 业, 8.5% 第二产 业, 56.5% 第一产业 第二产业 第三产业 2005年扬州市产业结构 第三产 业, 34.5% 第一产 业, 9.3% 第二产 业, 56.2% 第一产业 第二产业 第三产业 h 人民生活 人均可支配收入 居民收入稳定提升，富民步伐不断加快。市区居民人均可支配收入 12945 元，比上 年增长 13.8%；全市农民人均纯收入 5813 元，增长 11.5%；扣除物价因素，实际分 别增长 12.1%和 9.7%。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余 额 604.7 亿元，比年初增加 81.9 亿元。 房地产规划 扬州市房地产业发展十一五专项规划 总体目标 目标定位 以科学发展观为指导，积极合理引导房地产投资和消费，以改善人居环境，以建设 资源节约型、环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点，实施城乡统筹的城镇 化发展战略，坚持总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定和可持续发展的原 则，保持房地产业持续健康发展，巩固支柱产业地位，全面实现住房小康。 指标预测 房地产开发投资总量“十一五”比“十五”期间翻一番；城镇人均住房建筑面积平 均每年增加一平方米。 ——开发投资、开发规模平均每年增长 15%。 房地产开发投资目标表 年份 全市投资额 其中：市区 2006 70 40 单位：亿元 2007 80 46 2008 92 53 2009 106 61 2010 122 70 合计 470 270 h 房地产开发施工面积目标表 单位：万平方米 年份 全市施工面积 其中新开工 市区施工面积 其中新开工 2006 583 350 352 211 2007 670 402 405 243 2008 770 462 465 279 2009 885 531 535 321 2010 1018 611 615 369 合计 3926 2356 2372 1423 商品房竣工面积目标表 单位：万平方米 年份 2006 2007 2008 2009 2010 合 计 全市竣工面积 275 316 363 417 480 1851 其中：住宅 220 253 290 334 384 1481 市区竣工面积 154 177 204 235 270 1040 其中：住宅 123 142 163 188 216 832 ——城镇人均住宅建筑面积， 2010 年达 33 m2，住宅成套率达 90%。 ——基本解决人均住宅建筑面积 15 m2 以下住房困难家庭的居住问题。 ——全面提高住宅居住品质，住宅功能完备、配套齐全、方便安全，拥有智能化、 现代化的设施条件，充分体现“以人为本”的理念和节能省地的要求。 康居示范住宅小区建设目标表 单位：个 年份 康居示范小区数目 其中：市区 住宅性能认定小区数目 其中：市区 2006 2 1 4 2 2007 4 2 8 4 2008 4 2 8 4 2009 4 2 8 4 2010 4 2 8 4 合计 18 9 36 18 h h 区域房地产发展 固定资产投资 2006 年投资规模稳步扩大，投资主体日趋多元。全年完成全社会固定资产投资 533.3 亿元，增长 30.1%。其中，规模以上城镇项目完成投资 274.4 亿元，比上年 增长 23.4%；农村项目完成投资 137.7 亿元，比上年增长 42.3%。全市第一、二、 三产业分别完成投资 3.6 亿元、320.7 亿元和 209 亿元，增长 41.7%、37.6%和 19.6%。 房地产开发指标 2006 年开发指标 房地产开发平稳发展。全年完成房地产开发投资 83.4 亿元，同比增长 14.1%；商 品房施工面积 839.54 万平方米，同比增长 21%；商品房竣工面积 298.09 万平方米， 同比增长 5.2%；商品房销售面积 384.75 万平方米，增长 10.6%。 2007 年 1-7 月开发指标 今年 1-7 月，扬州市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资 54.16 亿元，同比 增长 27.7%；商品房施工面积 693.4 万平方米，同比增长 9.4%；商品房竣工面积 94.12 万平方米，同比增长 1.2%；商品房销售面积 181.7 万平方米，同比增长 4.8%。 资料来源：上海新联康研展部 城际比较（扬州 VS 南京&苏北三市） 为了能比较明确的了解扬州在发展环境方面的情况，我司将南京以及苏北其他三市 各方面的情况与扬州做了对比，具体比较数据如下： 比较项目 区域 人口总数（万人） 城镇人口（万人） 2006 年 GDP（亿元） 人均 GDP（元） 居民人均可支配收入（元） 房地产投资额（亿元） 商品房销售面积（万 m2） 扬州 苏北 458.64 219.39 1100 23984 12945 83.4 384.75 南京 省会 719.06 549.22 2774 38578 17538 351.17 998.52 徐州 苏北 934.73 392.66 1429 15288 12837 69.70 288.5 淮安 苏北 532.77 188.85 651 12219 10447 66.35 198.89 连云港 苏北 479.42 175.70 527 10992 11475 55.07 183.52 排位 5 3 3 2 2 2 2 h 资料来源：上海新联康研展部 从上表，可以比较明晰的看出扬州在苏北四市中的经济表现以及房地产发展地位： 从人口来看，扬州城镇人口 219.39 万，占全市人口的 48%，是上述城市中城市化 较好的，对房地产的发展有促进作用； 从经济总量来看，扬州在苏北四市中仅次于徐州市，而人均 GDP 则在苏北四市中排 名首位，总体经济发展好； 从居民人均可支配收入来看，扬州在苏北四市中位居第一； 从房地产投资来看，扬州在苏北四市中也居首位； 从商品住宅的销售面积来看，扬州在苏北四市中排名首位。 整体而言，扬州的经济和房地产发展水平在苏北地区属于较好的,这有助于 促进其房地产发展的规模和速度。 h 二级市场研究 目标市场明确 调研目的 本次扬州市场调查之目的主要为了解扬州总体房产市场，把握其各区域的房产现状 及未来发展趋势，为开发商今后在此拿地开发提供参考。调研中首先将分别对各个 区域进行详细调查，了解各区域的房产市场情况，最后将各个区域的市场信息加以 分析总结，得出扬州房产市场的总体情况。 目标市场划分 本报告以扬州市区位为调查范围，从城市格局来看，扬州市主要由老城区、东区、 南区、西区和北区五部分组成。 但是在讨论和研究房地产市场时，需要将以上五个区位进行进一步的市场细分。在 本文中，我们细分如下： 将扬州市西区细分为东、南、西、北四部分； 此区域划分主要根据扬州市目前城市建设的状况特点与房地产各板块之间影响因 素进行划分。具体分区范围如下： 区位划分 西区 房产板块名称 东部板块 南部板块 西部板块 北部板块 板块范围划分 文昌路以南、百祥路以东、江阳路以北，扬子江路以西 江阳路以南，西至润扬大桥北接线，东至扬子江路，南至仪 扬河一线 文昌路以南、百祥路以西、江阳路以北，西至润扬大桥北接 线 文昌路以北，东至邗江路、江扬路一线 资料来源：上海新联康研展部 下面我司将分别对上述各区板块逐一分析讨论。 h 各板块分析 东区板块 区域位置 本板块东至廖家沟，北至茱萸湾，西至古运河，南至大众港、大运河、仪扬河一线。 区域环境 该区域是距离扬州城区最近的一个区域，古运河和京杭大运河都从东区经过，地理 人文条件优越，但目前东区交通环境、市政配套等都不是很完善。 区域市场描述 目前东区北部靠近老城区，地理环境优越，设施配套齐全，楼盘较集中；东区南部， 动迁小区较多，人员混杂，整体环境较差，在售楼盘较为分散。 区域市场项目资料 主力总 产品类 总建(万 均价(元/ 主力面 区域 案名 位置 开盘 价（万 销售率 型 m2) m2) 积（m2） 元） 备注 曲江 新农 新苑 路 多层 06.10 4.5 4000 四房 四房 154-156 61-62 67% 该项目主要用 于拆迁安置 多层、 小高层 凯运 天地 文昌 中路 住宅， 叠加、 联排别 07.7 北部 318 号 墅、酒 店式公 寓 新农 骏和 路运 天城 河北 路 多层 07.10 目前主推酒店 式公寓产品， 普通住宅还剩 30 酒店式公 寓 8000 酒店式 公寓 26-62 下最后一期 7 77% 幢小高层，预 33-78 计 08 年 3-4 月 份开盘，售价 5500 元/平方 米 在售一期，10、 20、31-33、46 20 4100 三房 92-111 三房 37-45 100% 号楼；11 月底 （一 推出二期 期） 35-37、47-49 号楼，售价 4600 元/ m2 h 东方 名城 京杭 多层、 07.11 和园 南路 小高层 东方 江阳 丽景 中路 多层 06.4 南部 银泰 雅苑 江阳 中路 联谊 路 多层、 花园洋 房 预计 07.12 一期推出 7 幢 13 小高层 二房 85-96 二房 36-41 100% （一 多层，目前销 售完毕；12 月 4300 三房 三房 112-123 48-53 期） 将推出第二批 房源，3 幢多 层，共 100 套 二房 二房 4.3 4200 74-83 三 31-35 房 三房 95% / 92-101 38-42 多层 4300 花 花园洋 4.6 园洋房 房 / / / 5500-600 100-132 0 资料来源：上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前该区域市场的产品类型主要为多层，同时也出现了花园洋房，酒店式公寓和别 墅类产品，产品类型趋于多样化； 价格分析 目前该区域市场的价格行情带为 4000-4300 元/平方米； 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为三房 92-111 平方米； 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 37-45 万元； 销售率分析 东区正处于大力发展阶段，随着城市化进程的加快，拆迁力度也逐步加大，区域环 境正在逐步改善，房地产市场也在迅速发展。 从销售的总体情况看，东区北部由于现有环境较好，配套较为齐全，因此目前项目 去化情况都比较好，而南部在售项目较少，供应量小，导致购房选择余地小，因此 目前在售项目销售情况也较好。 h 重点个案 骏和天城 位 置：广陵区新农路与运河北路 建筑面积：总建约 20 万平方米 规划户数：约 1700 户 建筑楼栋：31 幢多层、12 幢小高层 开盘时间：07.10 工程进度：结构体 销售均价：4100 元/平方米 主力面积：三房 92-111 平方米 主力总价：三房 37-45 万元 去 化 率：100%（一期 6 幢多层） 主 诉 求：宽景花园洋房 运河传世府邸 项目利多：1、开发商实力雄厚； 2、社区规划好，吸引客户眼球； 项目利空：1、周边配套不是很完善。 凯运天地 位 置：文昌中路 318 号 建筑面积：总建 30 万平方米 建筑楼栋：3 幢多层、11 幢小高 层、7 幢叠加、3 幢联排和 1 幢酒 店式公寓 开盘时间：07.10（酒店式公寓开 盘） 工程进度：结构体 销售均价：酒店式公寓 8000 元/平方米 主力面积：33-78 平方米 主力总价：26-62 万元 h 去 化 率：77%（推出 270 套） 主 诉 求：凯运与世界第一携手同行 客源分析：酒店式公寓的客源为全市客源，以投资为主。 项目利多：1、位于古运河畔，地理位置优越； 2、引进五星级酒店，提高社区品质； 项目利空：1、价格为区域内最高段，去化压力较大。 东方名城和园 位 置：广陵区京杭南路 128 号 建筑面积：总建约 13 万平方米 建筑楼栋：共由 42 栋多层和小高层组成 开盘时间：07.11 工程进度：结构体 销售均价：4300 元/平方米 主力面积：二房 85-96 平方米，三房 112-123 平方米 主力总价：二房 36-41 万元，三房 48-53 万元 去 化 率：一期首批为 100% 客源分析：以区域客源为主，主要是周边乡镇换房客户。 项目利多：1、项目与东方名城合二为一，规模大； 2、户型比较多样化，可满足不同层次客源的要求。 项目利空：1、大面积高总价房源在未来一段时间去化会相对困难。 h 西区板块 区域位置 本板块位于东至二道河、古运河一线。南至仪扬河一线，西至润扬大桥北接线，北 至沿山河。共分四个小的板块 西区北部板块：文昌路以北，东至邗江路、江扬路一线 西区东部板块：文昌路以南、百祥路以东、江阳路以北，扬子江路以西 西区西部板块：文昌路以南、百祥路以西、江阳路以北，西至润扬大桥北接线 西区南部板块：江阳路以南，西至润扬大桥北接线，东至扬子江路，南至仪扬河一 线 区域环境 西区包括开发区部分、邗江区部分，是整个城市的新城区，主要人口都在西迁，火 车站、扬州汽车总站均在西区范围，使得西区为主要交通枢纽；市城府的西迁也让 西部区域配套更加完善。现阶段，西区东部已成为一个成熟的生活住宅区；西区西 部以京华城中城为代表有大量的住房供应，总体规划较好，发展潜力巨大，但是配 套设施有待完善。 区域市场描述 本区域为主要的市场供应区域，总体供应量很大，价格区间也较大，产品力参差不 齐，各种类别的产品都有供应，但是销售情况普遍况良好，随着未来逐步发展本区 域将会成为最主要的住宅的区域。 西区东部板块 区域市场项目资料 案名 位置 产品类 型 开盘 邗江区 香格里 拉 兴城西 多层、 路 179 小高层 06.6 号 西城上 筑 文汇西 路与百 祥路 单身公 寓 06.9 总建 10 4.6 均价 主力面积 主力总 价 销售率 备注 5000 三房 132 66 96% 已交房；还剩 19 套 顶层复式 4500 40-70 18-31 87% 2 幢 15 层酒店公寓 h 多层、 百祥路 小高层 上林苑 邗江实 单身公 验学校 寓 07.06 南侧 多层、小高 4.5 层身计公3580寓0000（；以预单两 房房14900 三两房 三房 34 53 上） 08.1 开幢 2 幢单身 98% 公寓、6 幢多层、2 幢小高层 双子星 文汇东 单身公 国际广 路与维 场 扬路 寓 07.9 2.5 名门都 汇广场 蜀冈里 与润扬 北路 高层 07.10 4.5 金缘大 厦 文汇西 路与开 发西路 单身公 寓 07.12 2 6500 5800 38-60 25-39 三房 136 79 1-9 层为公寓； 40% 10-16 层为办公。 层高 5 米 75% 本批为 3 幢高层； 还剩 1 幢未开 / 40-60 / / 1-4 层商业；5-12 层单身公寓 资料来源：上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前本区域现在在售项目多为小高层和单身公寓；单身公寓多为和办公、商业的结 合一体项目。 价格分析 目前该区域市场唯一非尾盘在售的住宅项目—名门都汇广场的价格为 5800 元/平 方米；单身公寓的价格在 4500-6500 元/平方米。 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为三房 132-136 平方米；单身公寓面积在 38-70 平方米之间。 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 79 万元；单身公寓价格在 18-40 万之间 销售率分析 本区域在西部板块中是一个很成熟的区域，配套条件优越，近邻市中心；因此价格 相对其他西区板块要略高；这个板块公寓供应很少，在售唯一的公寓项目—名门都 汇广场销售情况很好。 h 重点个案 名门都汇广场 位 置：蜀冈里与润扬北路 建筑面积：总建约 4.5 万平方米 规划户数：217 户 建筑楼栋：6 幢高层 开盘时间：2007.10 工程进度：建筑体 销售均价：5800 元/平方米 主力面积：三房 136 平方米 主力总价：三房 79 万元 主 诉 求：欧陆城市风情、近离市中心 项目利多：1、3600 平方米中央大广场 2、私家会所 项目利空：1、房价较高 2、户型设计较差，不太符合扬州本地客源的习惯 h 西区南部板块 区域市场项目资料 产品类 总建 均价(元/ 主力面积 主力总价 案名 位置 开盘 销售率 型 (万 m2) m2) （m2） （万元） 备注 新港名 开发路 多层、 兴花园 顺达路 高层 05.11 28 3800 二房 103-111 二房 39-42 91% 共 23 幢高层，37 幢多层 小高 淮左郡 扬瓜路 顺达路 层、联 排别墅 06.1 小高层 小高层三 小高层 小高层 采用三联供系统 9 4100 联排 房 112-129 46-53 联 87%联 夏季制冷、冬季采 7800 联排 270 排 210 排 92% 暖、24 小时供热水 扬子江 富川瑞 南路、 园 南饶城 小高层 06.8 高速公 25 4200 三房 三房 共 25 幢小高层， 129-132 54-57 80% 还有 4 幢尚未开发 路 多层、 金湖湾 墅园 邗江中 路开发 路 小高 层、联 排、叠 06.12 18 小高层 小高层 小高层 联排别墅 7 幢，叠 4100 叠加 120-130 叠 49-53 叠 5000 独栋 加 270 独栋加 135 独 44% 加别墅 9 幢，独立 别墅 202 幢，多层 加、独 9000 300 栋 270 4 幢，小高层 5 幢 栋 多层 小高层 单身公寓 单身公寓 单身公寓 邗江南 花园洋 3900 75 29 花 尚城 路 房 联 07.4 20 花园洋房 花园洋房 园洋房 90% / 排叠 3900 123-135 48-53 加别墅 联排、 扬子豪 泽园 润扬路 银河大 道 双拼、 独栋别 墅 07.9 共 12 联 9 幢双拼， 7.6 联排 6300 联排 200-230 126-145 50%（联11 幢独栋，首批推 排） 出 6 幢联排，28 套 蓝山庄 润扬南 多层、 二房 100% 园 路 小高层 07.11 12 多层 3900 二房 77-93 30-36 （一 一期推出 4 幢多层 期） 资料来源：上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 h 目前该区域市场产品类型丰富，多层、小高层、高层，花园洋房、别墅类产品； 价格分析 目前该区域市场的价格行情带普通公寓为 3900-4200 元/平方米，叠加别墅为 5000 元/平方米，联排 6300-7800 元/平方米，独栋 9000 元/平方米左右； 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带普通公寓为二房 93-111 平方米，三房 120-135 平 方米，叠加别墅为 270 平方米左右，联排别墅为 200-270 平方米，独栋别墅为 300 平方米左右； 主力总价分析 目前区域市场的主力总价带普通公寓二房为 36-42 万元，三房主力总价带为 46-53 万元，叠加别墅为 135 万元左右，联排别墅为 126-145 万元，独栋别墅为 270 万元 左右； 销售率分析 该区域别墅类产品较多，普通公寓的销售情况良好，而别墅类产品由于其价格较高 导致去化速度较慢。 重点个案 新港名兴花园 位 置：开发路顺达路 建筑面积：总建约 28 万平方米 规划户数：2331 户 建筑楼栋：共 23 幢高层，37 幢多层 开盘时间：2005.11 销售均价：3800 元/平方米 主力面积：两房 103-111 平方米 主力价格：两房 39-42 万元 主 诉 求：扬城西南 28 万方现代主义名仕艺术家园 项目利多：1、有规模优势 2、区域的未来发展看好 3、一次性同时封顶 项目利空：1、今后区域内竞争将会比较激烈 h 2、配套条件一般 蓝山庄园 位 置：润扬南路 建筑面积：总建约 12 万平方米 建筑楼栋：首批推 4 幢多层 开盘时间：2007.11 销售均价：3900 元/平方米 主力面积：两房 77-93 平方米 主力价格：两房 30-36 万元 主 诉 求：生态人文 项目利多：1、价格较低 2、18000 平方米生态文化公园 3、杨州大学广陵学院旁边 项目利空：1、项目地处较偏远 2、周片竞争项目较多 尚城 位 置：经济开发区扬子津科教园 建筑面积：总建约 20 万平方米 规划户数：1231 户 建筑楼栋：目前主推花园洋房 开盘时间：07.4 销售均价：单身公寓 3900 元/平方米 花园洋房 3900 元/平方米 主力面积：单身公寓 75 平方米 三房 123-135 平方米 主力总价：单身公寓 29 万元 三房 48-53 万元 销 售 率：90% 主 诉 求：大学城 20 万平方米城市人文领邸 h 项目利多：1、位于大学城，地理位置良好； 2、区域的未来发展看好。 项目利空：1、目前区域周边配套建设还不是很完善； 2、今后区域内竞争将会比较激烈。 富川瑞园 位 置：经济开发区扬子江南路、 南饶城高速公路 建筑面积：总建约 25 万平方米 规划户数：1906 户 建筑楼栋：共 25 幢小高层 开盘时间：06.8 销售均价：4200 元/平方米 主力面积：三房 129-132 平方米 主力总价：48-57 万元 销 售 率：80% 主 诉 求：扬州向南 我向南 项目利多：1、区域的未来发展看好； 2、产品表现力较强； 项目利空：1、目前区域周边配套建设还不是很完善； 2、今后区域内竞争将会比较激烈。 h 西区西部板块 区域市场项目资料 案名 主力总 产品类 总建 均价(元/ 主力面积 位置 开盘 价（万 销售率 型 (万 m2) m2) （m2） 元） 备注 新能源虎 豹·和美 第 孙庄西 路南侧 中心西 路西侧 多层、 花园洋 房、小 高层 07.5 目前一期和二期基 20 小高层 4680 三房 107-134 三房 50-63 96%（一 本销售完毕，处于 期和二 三期客户积累阶 期） 段，预计 12 月底三 期开盘 兴城西 金水桥花 园 路南 侧、润 阳路东 小高层 07.6 5.5 4800 二房 二房 75-93 三 36-45 房 三房 82% / 侧 105-117 50-56 高层、 京华城中文昌西 小高 城三期 路 层、别 07.8 墅 40 小高层 6000 三房 127-139 三房 76-83 35%（三 期2栋 小高） 目前三期推出 2 栋 14-16F 的小高层 文昌西 多层、 万豪西花 路,体 小高 苑 育公园 层、别 07.9 26 多层 5300 三房 115-137 三房 65%（一 目前在售一期 8 幢 60-73 期） 多层，共 210 户 正南面 墅 多层, 一期多层产品目前 西郡 188 文汇西 路润 花园洋 房,小 07.10 21 多层 4600 四房 四房 50%（一 不对外公开出售， 开发商捂盘，现处 花园 扬中路 高层, 134-156 61-72 期） 于二期 2 栋 11F 小 高层 高层客户积累阶段 资料来源：上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前该区域以小高层为主； 价格分析 目前该区域市场的价格行情带为 4600-4800 元/平方米，京华城中城由于其产品表 现力强，规划档次高，引领扬州全市普通住宅价格。 h 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为小三房 105-117 平方米； 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 50-60 万元； 销售率分析 该区域位于西区的西部，周边配套设施缺乏，但由于该区域是扬州市政府重点发展 的区域，良好的发展前景吸引了很多购房者。整体来看，该区域内销售情况较好， 但同时也可以发现，京华城中城和万豪西花苑由于较高的价格而影响其去化速度。 重点个案 万豪西花苑 位 置：邗江区文昌西路，体育公园正南 面 建筑面积：总建约 26 万平方米 规划户数：约 2265 户 建筑楼栋：42 栋多层、11 栋小高层，7 栋别墅，其中一期推 8 栋多层 开盘时间：07.9 销售均价：多层 5300 元/平方米 主力面积：三房 115-137 平方米 主力总价：60-73 万元 去 化 率：一期为 65% 主 诉 求：西区中央 现代中式文化名园 客源分析：以区域客源为主，同时还有许多看好该区域发展前景的投资客。 项目利多：1、项目所处区位为政府重点开发区域，发展前景良好； 2、主推多层，高得房率吸引客户； 项目利空：1、未来区域竞争将越加激烈； 2、目前周边配套设施不齐全。 h 新能源虎豹·和美第 位 置：邗江区中心西路西侧、孙庄路北侧 建筑面积：总建约 20 万平方米 建筑楼栋：13 栋多层和花园洋房、20 栋小高 层，三期推 10 栋小高层 开盘时间：07.5 销售均价：小高层 4680 元/平方米 主力面积：三房 107-134 平方米 主力总价：50-63 万元 去 化 率：一期二期为 96% 主 诉 求：生态 健康 和谐 客源分析：以区域客源为主，同时还有许多看好该区域发展前景的投资客。 项目利多：1、项目所处区位为政府重点开发区域，发展前景良好； 2、开发商实力雄厚，在扬州拥有良好的名誉度； 项目利空：1、未来区域竞争将越加激烈； 2、目前周边配套设施不齐全。 h 京华城中城三期 位 置：邗江区扬州市国展中心对面 建筑面积：总建约 40 万平方米 建筑楼栋：28 栋小高层，19 栋别墅、8 栋高 层、目前三期推 2 栋小高层 开盘时间：07.8 销售均价：小高层 6000 元/平方米 主力面积：三房 127-139 平方米 主力总价：76-83 万元 去 化 率：45%（三期 2 栋小高层） 主 诉 求：眼界就是全世界 客源分析：以区域客源为主，同时还有许多看好该区域发展前景的投资客。 项目利多：1、项目所处区位为政府重点开发区域，发展前景良好； 2、开发商实力雄厚； 3、社区规模大； 项目利空：1、未来区域竞争将越加激烈； 2、目前周边配套设施不齐全。 h 西区北部板块 区域市场项目资料 案名 位置 产品 类型 开盘 典藏 蜀冈里 联排 园·御园与北润路扬 独栋 06.10 翡翠城 翠岗路 与润扬 路 小高 层 07.5 富中·信锦泰苑邗路江号8北8 多层 小高 层 07.10 双桥商 沃尔玛 2008 上 务广场 北侧 商住 半年 总建 8.4 11.8 43 1.9 均价 主力面积 主力总 价 销售率 备注 推出 25 幢度幢，还 独栋 13000 279 380 88% 剩 3 幢；一期已入 住 4500 两房 92 三两房 41 房 123 三房 55 83% 明年上半年推 5 幢 小高层 5700 / 两房 96 三 两房 55 房 112、 三房 123 64、70 40-60 / 97% 推了 7 幢，2 幢小 高层，5 幢多层 简装，4 梯共 38 户； / 3.4 米层高 资料来源：上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前本区域多为多层和小高层；也有别墅项目——御园，未来中信泰富·锦苑也有 联排的规划。 价格分析 目前该区域市场的价格行情带为 4500-5700 元/平方米；御园的独栋别墅项目现在 报价 13000 元/平方米。 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为三房 112-123 平方米； 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 55-70 万元； 销售率分析 本区域在卖的公寓项目只有翡翠城和中信泰富·锦苑；在售量非常少，去化情况较 好，现在主要是在一个积累期；未来中信泰富·锦苑将还有 40 万的推量，别墅项 目御园销售情况也较好，还只剩 3 套独栋。 h 重点个案 翡翠城 位 置：翠岗路与润扬路 建筑面积：总建约 9.7 万平方米 规划户数：一期 320 户 建筑楼栋：1 期 11 幢小高层 开盘时间：2007.5 工程进度：建筑体 销售均价：4500 元/平方米 主力面积：两房 92 平方米 三房 123 平方米 主力总价：两房 41 万元 三房 55 万元 主 诉 求：有人文气息、共享 60 万平方米的城西区绿化 项目利多：1、比邻 2 万人的扬州职业学校 2、周边竞争项目不多 项目利空：1、周边环境脏乱、比较差 2、后期商业规划还没有确定 3、地块呈“L”型，影响布局和交通动线 h 中信泰富·锦苑 位 置 邗江北路 88 号 建筑面积：总建 43 万平方米 建筑楼栋：2 栋小高层 4 栋多层 1 栋电梯洋房 开盘时间：一期开盘为 07.10 工程进度：结构体 销售均价：5700 元/平方米 主力面积：两房 96 平方米 三房 112-123 平方米 主力总价：两房 55 万元 三房 64、70 万元 去 化 率：97% 主 诉 求：国际人居，引邻城市未来 项目利多：1、大开发商品牌优势 2、项目规模优势明显 4、电梯洋房在扬州市场有独特性 项目利空：1、交房时间较长（2009.3） 2、南面地块高层会对北面地块的多层的光照有影响 h 北区板块 区域位置 本板块位于文昌路、漕河路以北，邗江路以东，冬至古运河，北至西北绕城公路， 宁启铁路一线 区域环境 该区域西面坐拥瘦西湖风景区，蜀岗横亘其间，有山有水，自然条件优越。主要范 围以维扬区为主，境内有江阳工业园区。 区域市场描述 本区域可以分为东西两个区域，西部主要以蜀岗瘦西湖风景区域为中心，主要以低 密度的别墅为主，吸引全市范围内高端的客户，配套也有德豪·瘦西湖新天地；东 部做主要是以漕河岸和城北传统商贸中心为主；供应的以多层小高层为主，相关生 活配套较全面。 区域市场项目资料 案名 位置 扬子·佳 竹苑 邗沟 路 24 号 产品 类型 多层 小高 层 鸿福家 园 史可 法路 北首 东侧 多层 小高 层 阳光水 岸 史可 法路 与漕 河路 小高 层叠 加 开盘 06.9 07.1 07.3 总建 均价 主力面积 主力总价 销售率 备注 两房 87 三 两房 30 9 幢多层、4 幢小 6.1 3500 房 118、 三房 41、 99% 高层；在售剩于 4 135 47 套单生公寓 2、3 期为动迁安置 16.7 小多高层层33350000两房房11993、三三两房房4321、 97% 房；一期部分房源 为商品房；四期全 为商品房正在动 131 46 迁；明年上半年开 盘 叠加 6800 叠加 204 叠加 138 叠加 70%小 共 21 栋；5 幢叠加 13 多层 6000 两 房 100 小高层 5800 三房 130 两房 58 三房 75 高层、 多层 90% 13 幢小高层 3 幢多 层；有 3 幢小高层 明年上半年开 h 扬州天 下花园 莱茵北 苑 御河苑 平山 堂西 路与 维扬 路 高桥 路西 侧梅 岭东 路南 侧 盐阜 路与 高桥 路 独栋 联排 叠加 花园 洋房 多层 小高 层 多层 小高 层 07.3 07.10 07.10 瘦西 瘦西 湖大 湖·唐郡 明寺 旁 独栋 08.4 65 联排 8000 叠加 6200 花园洋房 联排 217 叠加 123 花园洋房 联排 174 叠加 76 花园洋房 住宅 86%别 墅 72% 下一批推 4 幢花园 洋房、独栋还未推 5800 117 68 9.5 4700 两房 92 三 两房 43 60% 此批在售 16 幢多 房 130 三房 61 层 9.7 5800 三房 136 79 85% 三期开 7 幢，共 23 幢 共 108 幢独栋别 墅、最先推 4.4 预计 15000 以上 250-1200 375-2500 / 260-360 平方米西 北角位置最差的 15 幢 资料来源：上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前北部区域市场蜀岗瘦西湖一带以别墅为主；漕河沿岸和北区商贸中心已小高层 和多层为主； 价格分析 目前该区域市场公寓价格为 4700-5800 元/平方米；别墅项目在 8000 元/平方米以 上 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积为三房 130 平方米左右； 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 61-79 万； 销售率分析 该区域楼盘在今年以来销售状况良好，去化率基本都在 85%以上，而且去化速度普 遍较快；基本一批房源都能在 3 个月内去化完成。 h 重点个案 御河苑 位 置：盐阜路与高桥路 建筑面积：总建约 9.7 万平方米 规划户数：共 739 户 建筑楼栋：1 期 8 幢多层、2 期 8 幢小 高层、3 期 7 幢多层 开盘时间：2007.10 工程进度：建筑体 销售均价：5800 元/平方米 主力面积：三房 136 平方米 主力总价：三房 79 万元 主 诉 求：紧靠漕河地带水系 项目利多：1、离市中心较近，配套齐全 2、项目品质、规划较好 扬州天下花园 位 置：平山堂西路与维扬路 建筑面积：总建 65 万平方米 建筑楼栋：一期 91 幢 开盘时间：一期开盘为 07.3 工程进度：结构体 销售均价：联排 8000 元/平方米 叠加 6200 元/平方米 花园洋房 5800 元/平方米 主力面积：联排 217 平方米 叠加 123 平方米 花园洋房 117 平方米 主力总价：叠加 76 万元花园洋房 68 万元 去 化 率：住宅 86% 别墅 72% h 主 诉 求：低密度、近离瘦西湖 客源分析：以扬州全市客源为主，大多为收入水平较高的白领、私营业主和政府机 关人员 项目利多：1、本项目体量较大、有规模优势 2、本项目开在扬州影响力较大 3、北有靠山，东南有水；是风水宝地 4、周片配套比较完善 项目利空：1、房型设计一般、没有特色 2、绿化率偏低 瘦西湖·唐郡 位 置：瘦西湖大明寺旁 建筑面积：总建 4.4 万平方米 规划户数：约 108 户 建筑楼栋：共由 108 栋独立别墅 开盘时间：08.4 工程进度：打桩 销售均价：预计 15000 元/平方米以上 主力面积：250-1200 平方米 主力总价：375-2500 万元 推 量：最先推 260-360 平方米西北角位置最差的 15 幢 主 诉 求：纯独栋、现代中式大宅、瘦西湖畔 客源分析：全市范围内最顶端客户群、以及对瘦西湖有特别偏好的高端客户 项目利多：1、项目产品有一定特色； 2、纯独栋别墅 3 区位的独有稀缺性（紧邻瘦西湖） 项目利空：1、0.398 的容积率相对于高端别墅显得过大 2、扬州市场还没有这样高端项目，有待市场的考验 h 市场总结 通过上文对各个板块的研究分析，在此做一对比。整理如下： 区位 板块 板块简介 主力房型面积 价格带（元/ 楼盘 （平方米） 平方米） 数量 老城 区 / 各项配套设施最为完善，但目前市场供应 量很小 / / / 东区 / 靠近扬州市区，环境和配套设施正迅速改 善，现在大规模旧城改造中，发展潜力大 三房 92-111 4000-4300 6 南区 / 南区为扬州工业区，各项配套设施缺乏， / 尚待改善，目前南区基本无供应量 / / 东部板块 近邻市中心区域，配套设施完善，区域内 供应量小 三房 136 5800 6 公寓二房 公寓 西区 93-111 三房 南部板块 现为发展重点区域之一，大学城也位于这 一区域内，未来发展潜力大 120-135 叠加 270 联排 200-270 独栋 300 3900-4200 叠 加 5000 联排 6300-7800 独 栋 9000 7 靠近火车站和未来行政中心，目前成熟生 西部板块 活氛围尚未形成，各项配套设施缺乏，但 三房 105-117 4600-4700 5 该区域是目前扬州房产打造重点区域 区域内设施配套不完善，生活氛围尚未形 北部板块 成 三房 112-123 4500-4700 4 北区 / 以瘦西湖风景区为中心，打造高档别墅区， 同时附带多层、小高层等普通公寓 三房 130 公寓 4700-5800 别 墅 8000 8 资料来源：上海新联康研展部 通过以上整理分析得出结论： 1、扬州房产市场老城区供应很小。东区、西区正在快速发展中； 2、在平均价格上，由于西区是扬州房产重点发展区域，市政配套等都集中那一区 域，因此其价格也最高，在 4500-5800 元/平米； 3、在主力房型上，基本都以三房为主，集中在 110-135 平米； h 4、从项目去化速度来分析，目前以西区板块人气最旺，销售形势也最为火爆；同 时东区 h 目前也处于大力改造中，市场接受度也有提高；北区因靠近瘦西湖风景区，且项目 不多，因此从其销售情况来看也较好。 土地市场分析 土地供应情况 2006 土地供应 2006 年市区共成交土地 1156.35 万平方米，其中房地产开发用地成交 359.31 万平 方米，全市房地产开发用地中住宅用地均用于普通商品住房（含经济适用住房等） 的建设。 有关住宅用地的供应，根据规划要求，在限套型、限房价的基础上，采取招标、拍 卖、挂牌出让的方式进行。严格控制别墅类及大户型房地产开发项目的土地供应， 上市地块的规划容积率均大于 1.0。加强了对闲置土地的清理和处置，特别是对国 办发[2006]37 号文件指出的三类闲置土地的处理情况。 今年以来共清理各类闲置土地 224.55 公顷，商业用地的地价增长率为 6.33％，住 宅用地的地价增长率为 4.43％。土地价格在 878 元/平方米。 2007 年 1-10 月住宅类土地供应情况 区域 地块 编号 地块位置 出让面 积 (平 方米) 北区 平山北路与朱塘 318 43974 路交叉口东南角 高桥路西侧、马太 271 14707 巷北侧 347 连运小区北侧 13266 东区 348 连运路北侧 7280 宝林南路东、南泉 342 113373 河以西 用途 住宅 商住 住宅 住宅 住宅 容积率 1.30 2.00 1.40 1.60 1.80 起始价 单价(元 /平方 米) 1010 2670 138 30 1080 成交价单 价(元/平 方米) 1010 3760 138 30 1555 成交公司 翁欣刚、顾建 发（联合 江苏北辰置业 有限公司 扬州市经济适 用住房发展中 心 扬州市经济适 用住房发展中 心 扬州韵城房地 产开发有限公 司 h 其它 洼子街轻工技校 353 职工宿舍地块 2226 住宅 洼子街轻工技校 353 职工宿舍地块 2226 住宅 沙头镇三星路北 325 侧、花苑北路西侧 2548 商业、住 宅 杭集镇利民路南 327 30118 侧 住宅 甘泉镇扬天公路 331 辅道东侧、槐泗河 19032 住宅 北侧 槐泗镇弘扬东路 333 21200 南、纬二路北侧 住宅 沙头镇三星路北 325 侧、花苑北路西侧 2548 商业、住 宅 1.50 1.50 1.50 1.02 1.20 1.20 1.50 扬子江中路以西， 322 81615 世纪家园以南 鸿大路西侧，排涝 323 河北侧 4363 扬子江北路东侧， 295 73540 双塘路南侧 商住 商住 商住 2.25 1.40 1.30 330 杨庙镇水库西侧 25149 住宅 1.10 西区 润扬森林公园地 336 229378 块 扬子江北路东侧、 295 73558 双塘路南侧 阳光新苑以南，古 337 58486 运河西侧 文汇西路与中心 340 110448 路交叉口西南角 住宅 商住 住宅 住宅 四望亭路南、文化 343 20858 艺术学校东 商住 邗江北路与台扬 商业、住 345 143761 路交叉口西南角 宅 孙庄路南、西外环 346 112893 路东 住宅 1.02 1.30 1.10 1.70 2.50 1.40 1.20 30 30 565 905 665 625 565 800 935 1230 665 1080 1260 1050 1950 2745 1500 1800 江苏凯运建设 30 开发有限公司 江苏凯运建设 30 开发有限公司 / / / / 扬州农房置业 665 有限公司 扬州金三源置 625 业有限公司 邗江沙头镇兴 565 和摩托销售中 心 扬州金轮房地 800 产开发有限公 司 935 包广霞（扬州） / / 扬州金达房地 945 产开发有限公 司 / / / 1520 2915 5165 1500 2565 / 江苏江扬投资 集团有限公司 冯兴旺(福建) 浙江祥生房地 产开发有限公 司 扬州嘉联置业 发展有限公司 林神周(福建) h 维扬路西、新城河 349 22177 北 商住 3.50 2505 6650 深圳市前海股 份有限公司 (联合) 比起拍价高地块 从 2007 年 1-10 月共出让 24 幅住宅类土地，4 幅为配套商品房；流拍 5 幅土地； 总共成交土地面积 1228724 平方米；建筑面积 1768711 平方米；商品房土地价格为 1276 元/平方米；商品房平均楼板价格为 886 元/平方米。 结论 从 2006 年以及 2007 年 1-10 月扬州土地市场来看，扬州土地市场供应放大，价格 也比去年有了近一倍多的涨幅；成交的楼板价格为 886 元/平方米，2007 年有 7 幅 地高于起拍价。但相对于现有的扬州房地产市场价格来说，土地价格还是在一个比 较低的区间。 土地供应分区分析 07 年 1-10 月扬州市各板块出让住宅用地面积统计表（单位：平方米） 板块名称 东区 北区 西区 其它区域 土地幅数 （幅） 土地面积（平 方米） 建筑面积（平 方米） 土地价格 （元/平方 米） 楼板价格 （元/平 方米） 5 138371 234292 1555 863 2 58681 86580 1699 1151 12 956226 1362297 1322 928 5 75446 86643 742 646 （注：其它区域指扬州市区外其它区域；计算单价去除配套商品房） 资料来源：上海新联康研展部 从上表土地放量情况，对各板块的当前情况将做如下分析： 东区板块 从 07 年来看，东区供应 5 幅地，其中 4 幅为配套商品房，只有一幅商品房土地供 应，楼板价在 863 元/平方米，可以看出目前区域商品房土地出让量小，且价格在 全市区域处于较低水平。 h 北部板块 从 07 年来看，北区只有 2 幅土地供应，土地面积也只有 58681 平方米，可以看出 本板块的供应量很少，基本无量，从位置来看，它也是离市中心区较近的一个板块， 价格是四个板块中最高的价格，楼板价达到 1151 元/平方米。 西部板块 本区域现在是扬州区域最大的一个土地供应板块，从一级市场看其 07 年的土地供 应量占到全市的 80%，供应量达到 956226 平方米；其楼板价格也达到了 928 元/平 方米。从 12 幅土地拍卖，3 幅流拍，5 幅超过底价——甚至 349 地块超过底价 1.6 倍，可以看出；由于本区域范围较大，各位置的冷热还是比较明显的，价格差距也 较大。西区东部的一级市场明显土地价格较高，而西区南部的土地成交有流拍。 南部板块 本区域是扬州的工业区，基本配套相当缺乏，也不是扬州市政府重点规划的居住区， 因此 07 年没有居住类用地的供应。 老城区板块 由于是老城，居住、商业已相当密集，基本无任何的土地可以供应，相信未来本区 域也不会有任何的土地供应。 h 具体地块分析 D-05-04（调）扬圩路以西、连运路以北地块 1、地块位置 该地块位于扬州东区的南部，东邻扬圩路，南邻连运路。 宗地 占地：81000 平方米 总建：129600 平方米 容积率：1.6 2、周边环境 h 连运路 扬圩路 沿街商铺 沿街小摊贩 该项目所处位置较偏，周边居住氛围和商业氛围不浓厚，配套设施不齐全，同时沿 街小摊贩很多，整体环境显得乱和脏。 3、项目描述 用地面积 81000 平方米，总建 129600 平方米，容积率 1.6，用地性质为二类住宅 用地。 地块内部情况 地块内部情况 4、SWOT 分析 1、有利点 ? 地块周边区域供应量小 2、不利点 ? 地块位置较偏，周边居住氛围和商业氛围不浓厚 ? 沿街小摊贩很多，整体环境显得脏和乱 3、机会点 h ? 周边土地出让量小，未来竞争压力不大 4 威胁点 ? 区域环境较差，严重降低客户对该区域的认同度 ? 本地块周边动迁小区较多，区域环境较差 ? 本区域的售价不高 5、拿地建议 该项目位于的区域土地供应量小，且在售住宅体量小，但地理位置较为偏远，且周 边居住氛围和商业氛围较差，整体环境杂乱无章，将不会得到客户的认同，从目前 实际情况看，区域内人群收入较低，要想吸引外区域的客户前来置业，难度相当之 大，同时该项目总建也较大，因此开发的风险性很大，建议对该地块不予考虑。 h 西外环与孙庄路西北角地块 1、地块位置 该地块位于扬州西区，东邻西外环路，南邻孙庄路。 占地：112500 平方米 总建：180000 平方米 容积率：1.6 2、周边环境 连运路 西外环路 h 在建小区 在建小区 该项目位于西区的最西部，靠近火车站，周边配套设施不完善，在建社区较多，目 前整体环境不好，但该区域是扬州市政府重点打造的房产热点区域，未来发展前景 良好。 3、项目描述 用地面积 112500 平方米，总建 180000 平方米，容积率 1.6，用地性质为二类住宅 用地。 地块内部情况 地块内部情况 4、SWOT 分析 1、有利点 ? 该项目位于西区，扬州市房产热点区域，未来发展前景良好 2、不利点 ? 周边配套设施不完善 ? 区域内在售项目较多，竞争体量大 3、机会点 ? 市政府的大力支持，给区域内带来大量的客源 ? 周边现有项目销售情况良好，说明该区域市场接受度高 4 威胁点 ? 区域内项目众多，供应量大，会分流部分客源 5、拿地建议 该项目位于扬州西区西部，是目前扬州扬州房地产热点区域，目前区域内配套设施 不完善，但该区域是未来新行政中心的规划带给客户以信心，发展潜力巨大， h 从目前来看区域认同度较高，但考虑到周边在售项目众多，推量大，再加上西区大 量土地的供应，区域未来的住宅市场将存在激烈的竞争局面，因此建议在该区域拿 地慎重行事。 开发路以北、详和路以东、维扬路以西地块 1、地块位置 该地块位于扬州西区，东邻维扬路，南邻开发路，西邻祥和路。 宗地 占地：97778 平方米 总建：231105 平方米 容积率：A 地块 2.5 B 地块 2.25 2、周边环境 祥和路 开发路 维扬路 h 扬州商城 育才高级中学 华东手外科医院 新友宝华制衣 中国船舶重工集团公司七二所研究院 该项目位于西区，周边道路系统良好，配套设施完善，整体环境良好，同时该区域 是扬州市政府重点打造的房产热点区域，未来发展前景良好。 3、项目描述 地块分为 A、B 地块； A 地块用地面积 44418 平方米，总建 111045 平方米，容积率 2.5，用地性质为二类 住宅用地； B 地块用地面积 53360 平方米，总建 120060 平方米，容积率 2.25，用地性质为三 类住宅用地； h 地块内部情况 地块内部情况 4、SWOT 分析 1、有利点 ? 该项目位于西区，扬州市房产热点区域，未来发展前景良好 ? 项目周边配套设施完善 ? 项目体量大，具有规模效应 ? 离市中心区较近，有其资源的稀缺性 2、不利点 ? 目前地块尚未处于净地状态，完全拆迁完毕交地可能需要较长时间，增加 开发成本 3、机会点 ? 市政府的大力支持，给区域内带来大量的客源 ? 区域内项目销售情况良好，说明该区域市场接受度高 4 威胁点 ? 预计拿地成本会较高 5、拿地建议 该项目位于扬州西区东部，项目周边配套设施完善，道路系统良好，区域认同度较 高，同时从目前的市场需求情况来看，该区域内项目项目销售情况良好，因此拿地 是可行之举。 h 高桥北路东、邗沟路北，上方寺路南地块 1、地块位置 该地块位于扬州北区，西邻高桥北路，南邻邗沟路。 占地：83700 平方米 总建：133920 平方米 容积率：1.6 宗地 2、周边环境 高桥北路 高桥北路 邗沟路西段（竹西路） 邗沟路 竹西苑 h 惠民医院 第二人民医院 地块南面商业 竹西公园 弘扬中学 该项目位于北区，是城北传统商贸中心地带，居住氛围浓厚，周边配套业相当的成 熟；地块南面和西面的竹西苑是两个休闲性质的广场，地块西面毗邻竹西公园，在 邗沟路上有惠明医院和第二人民医院。现在集中商业、商摊也集中在邗沟路。 3、项目描述 用地面积 83700 平方米，总建 133920 米，容积率 1.6，用地性质为二类住宅用地。 地块内部情况 地块内部情况 4、SWOT 分析 1、有利点 ? 周边配套设施完善 ? 正南面和西面有两个休闲广场、东侧为竹西公园，提升本区域的生态环境 h ? 项目有一定的体量 ? 近离古运河，景观视野好，增加人文底蕴 2、不利点 ? 邗沟路周边小商贩较多，比较杂乱 ? 周边有动迁房，人员较为混杂，降低区域档次 3、机会点 ? 离传统老城区较近 ? 周边竞争项目较少，后期供应量较小 4 威胁点 ? 周围外来人口人较多，对治安可能有一定影响 5、拿地建议 该项目位于扬州北区，是城北传统商贸区域，配套设施已经较为完备——医院、学 校齐全，而且未来周边供应量不大；因此综合考虑，此建议可以拿这块地。 欢迎您的下载，资料仅供参考！
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