一边是用地紧张，好项目无法扩产、落地；一边是经营不善或因“圈地”，造成土地长期“沉睡”。这是众多乡镇、园区发展中遇到的“共性烦恼”。近日，记者在扬州西郊工业强镇仪征市刘集镇采访，见识了该镇的破解之法。据介绍，刘集镇近年来以20%的年均增速提升规上工业产值，2023年工业开票销售收入突破100亿元大关，成为仪征头部家工业开票销售破百亿元的乡镇。刘集镇于2003年设立盘古工业集中区，目前，园区集聚优质企业，形成了化纤纺织、电线电缆、机械制造“三足鼎立”的产业格局。“园区取得良好的发展成效，除产业集聚带来优势之外，土地的高效利用也是一个重要因素。”刘集镇副镇长王彦介绍，园区土地、厂房都是宝贵的发展资源，面对新增建设用地不足、存量用地产出不足等问题，他们创新实施“化茧成蝶”“借鸡生蛋”“腾笼换鸟”三个工作法，一批闲置或低效土地“华丽转身”。

　　“化茧成蝶”，引导支持企业改造，助力亩均效益提升

　　何谓低效用地？低效利用土地是指虽已动工开发建设，未达到闲置土地认定标准，但是集约利用程度不高，未达到投资协议、土地出让合同等约定的投资强度、建设进度、产出效益的建设用地，或由于经营管理不善等原因，企业处于停产、半停产状态的建设用地。位于刘集镇的仪征鼎盛机械制造有限公司，就是该镇低效用地处置“化茧成蝶”的例证。

　　5月27日，记者走进位于刘集镇盘古工业集中区的鼎盛机械，生产车间里一片忙碌，随着各种机械手臂灵活自如地抓取、翻转、码放，一件件锻压机械配件有序生产。鼎盛机械是专业生产锻压机的企业，2003年，该企业来到刘集投资兴业。蕞近，该企业完成了生产性数据采集器的安装，近年来，在“工业4.0”“工业互联网”的时代背景下，工业数据采集逐渐成为众多企业产能升级的“必选项”，生产性数据采集器可助力实现生产制造系统的感知、计算和决策，解决制造企业在生产管理中出现效率、质量、成本、能耗、维护等问题，从而保证工作精度，让制定决策更科学。

　　2023年以来，鼎盛机械逐步淘汰原有工厂老旧设备，升级智能化新设备，使生产效率和产能比原先提高了5倍。今年以来，该企业围绕淘汰传统机床进行数控改造，促进企业向高端、智能化发展，提升亩均效益。

　　“我们公司通过数控机床生产性改造，预计今年产值达到9000万元左右，新增税收近500万元。”鼎盛机械负责人李叶飞告诉记者，改造后，将彻底扭转低效用地企业的局面。

　　“按照亩均税收的评判标准，2023年鼎盛机械亩均产值低于3万元，被列入低效用地企业。”刘集镇副镇长王彦介绍，类似于鼎盛机械规模较大，但产值和税收不佳的企业，镇里加强监测，引导企业加大技改投入，以“智能化”“数字化”推动亩均效益提升，“刘集镇鼓励符合规划、环保、消防、安全等条件的企业进行增资技改、技术更新，通过厂区内部空间布局调整、生产线的更新改造、生产设备的智能化提升等途径提高土地利用率。”

　　为鼓励企业技改增效，近年来，刘集镇专门出台产业激励政策，按照企业实施技改项目的大小，一方面为企业争取上级补助资金，另一方面镇财政每年还拿出近500万元支持企业技术改造。让有想法的企业动起来，让没想法的企业“醒”过来，让旁观的企业看过来。

　　“借鸡生蛋”，帮助企业将低效闲置厂房再招商

　　除了“化茧成蝶”，“借鸡生蛋”也是刘集镇解决发展问题又一招。“借鸡生蛋”的“鸡”即为企业的闲置厂房，“蛋”即为新招引企业产生的开票和税收。

　　低效用地企业顺通工艺公司总占地15亩，已建厂房3000平米，闲置土地5000平米以上。“2023年，在政府部门帮助下，我们将厂房租赁给扬州天永新型建材有限公司，将闲置土地重新利用起来。”顺通工艺公司负责人崔小天介绍。

　　记者了解到，2023年，扬州天永新型建材有限公司准备来刘集投资兴业，但苦于没有土地提供，企业迟迟不能落户。刘集镇想到让两家企业联姻，一方面解决企业落户难，另一方面解决原来企业效益低。

　　“两家企业见面后一拍即合，刘集政府迅速为天永新型建材有限公司办理施工手续等前期工作，目前项目正加快建设，正在新建厂房，预计到7月份即可正式投产，投产后，预计可实现年开票销售5000万元，新增税收250万元。”王彦介绍，政府协调以租赁方式盘活利用顺通工艺公司的闲置土地，这样一来，顺通工艺原有开票及税收加上天永建材的开票税收，已超过低效用地蕞低标准，一举摘掉了低效企业的帽子。

　　5月27日，记者在顺通工艺公司看到，公司厂区内一幢钢结构厂房正在吊装，这便是扬州天永新型建材有限公司的新建厂房。新建厂房和顺通工艺公司厂房毗邻，双方各自忙生产。据悉，刘集镇近年来在整治提升产业用地工作中，鼓励土地使用权人拿出空置的土地或厂房，二次招商引入新项目或自主开发利用，实现多方共赢。2023年以来，该镇采用“借鸡生蛋”处置镇内可用闲置土地面积40余亩、建筑面积2.4万平米，招引了天永新型建材、深通光电、嘉德齿轮等一批特种电缆、机械配件类的企业，这些企业不仅和刘集镇主导产业相匹配，还形成了协同发展、区域集聚优势，助推了刘集镇化纤纺织、电线电缆、机械制造三大主导产业快速发展。

　　“腾笼换鸟”，更换经营主体、盘活低效用地、创造更大价值

　　客观来说，企业类型多样，发展现状不一，随着时间的发展，会产生诸如“僵尸”企业、濒临淘汰落后企业、停产闲置等企业，这些企业会直接导致低效用地产生。记者采访获悉，刘集镇创新“腾笼换鸟”方式， 通过引入新产业、新行业，优化整合一批老企业，通过收购、法拍等方式使企业闲置资产重新恢复利用，创造更大价值。

　　何谓“腾笼换鸟”？就是将低效土地和厂房，通过更换经营主体的方式，招引高产项目和企业。以锦绣包装为例，这是一家生产包装材料的企业，2021年以来一直处于不连续生产状态，造成了土地资源的闲置浪费。刘集镇经济发展局得知情况后多次******做工作，动员企业负责人“腾笼换鸟”，盘活低效用地。后经多次协商把关，锦绣包装将厂房土地整体出售给仪征市未来机械有限公司，于2023年11月签订协议。2024年1月，锦绣包装原来厂区入驻永芳业纤维、鑫旺达新材料2家企业，预计年开票达到8000万元左右。通过“腾笼换鸟”引进用地集约、投入产出效益明显的优质企业，锦绣包装的厂房土地由此换了一种“活法”。

　　刘集镇相关负责人表示，该镇创新实施“化茧成蝶”“借鸡生蛋”“腾笼换鸟”三个做法，成效显著。数据显示，从2021年到2024年4月底，处置低效用地31宗564亩，盘活僵尸企业3家，为13家新企业腾出了发展空间。“沉睡”的土地被“唤醒”，经济也跟着“活”起来。2023年，刘集镇有供地规上企业亩均产值、亩均销售收入、亩均税收较上年度分别提升50.8%、40%、37.6%；一批闲置或低效土地完成“华丽转身”，为刘集镇经济社会高质量发展增添新动能，今年一季度，刘集镇完成规模工业总产值比增33.3%，工业增加值比增7.7%。

　　把好项目准入关，坚持“亩均论英雄”

　　“有好项目，却拿不出地”，这是众多乡镇、园区发展中遇到的共性问题，如何破解这一“成长的烦恼”？

　　近年来，刘集镇树立“亩均论英雄”的发展观念，对占地工业企业进行科学有效的动态评价，并实施差异化的扶持政策。“向亩均要效益”，刘集镇设置了亩均固定投资不少于260万元、亩均开票不少于400万元、亩均税收不少于15万元的“2415”门槛，提升园区发展质态的同时，也让有限的土地资源得到了充分利用。

　　“重大项目落地，我们将提供‘标准地’、培育‘优等生’。‘亩均税收’高的项目，就是我们高看一眼的‘优等生’，更会优先保障项目建设的‘标准地’。”王彦介绍，“亩均论英雄”评价体系就像一把标尺，测出企业发展动能、绘出企业发展方向，用高质量发展逻辑激励企业唯实争先，放出“质效双升”的“大招”。

　　王彦告诉记者，对达不到“2415”要求的企业，园区也没有“一刀切”地“拒之门外”，而是对项目的发展潜力、科技含量、土地利用强度等指标进行考量，专门为这类企业项目打造了三个创业孵化园。

　　目前刘集镇强化源头管控，坚持“亩均论英雄”，严把项目准入关，结合招大引强攻坚。今年以来，刘集镇梳排16家企业用地情况，梳理出200亩富余可出租用地，并积极招引符合条件的入驻企业。目前在谈机械制造、聚酯纤维材料扩建等8个项目，待签约入驻后，开票均在亿元以上。

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