《扬州市“十四五”城镇住房发展规划》正式印发
日前，经市政府研究同意，《扬州市“十四五”城镇住房发展规划》（以下简称《规划》）由市政府办公室正式印发。《规划》以《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《物业管理条例》《公共租赁住房管理办法》《住房公积金管理条例》等相关文件为指导，确定了“十四五”时期扬州市城镇住房发展的总体目标、发展方向和重点任务，是未来五年推动全市城镇住房发展的纲领性文件。
《规划》编制立足新发展阶段，深入贯彻落实对住房发展的重要指示精神，围绕“有更舒适的居住条件”，认真践行新发展理念，坚持以人民为中心，落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在现代化新征程上更好地满足世界人民对扬州的向往，让“好地方”好上加好、越来越好。
《规划》共由7章组成，可分为五大部分。头部部分为发展基础。全面总结了“十三五”发展成就，客观分析了当前发展存在的问题。第二部分为形势研判和总体发展思路。包括指导思想、基本原则和发展目标。第三部分为重点任务。围绕高质量发展主题，谋划了8大重点任务。第四部分为空间布局。优化土地供应结构，引导商品住房合理布局。第五部分为保障措施。明确了各类住房发展年度安排和加强组织协调、要素支撑、实施管理等方面的保障措施。
《规划》对“十三五”时期扬州住房发展成效进行了回顾。“十三五”期间，扬州实施了住房保障制度改革，针对不同人群细分保障种类，构建了公租房实物配租、限价商品住房实物配售、棚户区危旧房改造、公租房租赁补贴相结合的“租、售、改、补”四位一体保障体系。
至2020年底，扬州市区累计完成住房保障10万余户，其中公租房(含廉租房)保障约0.6万户，经济适用房保障约1.2万户，限价商品住房保障约3.8万户，新就业和外来务工人员保障约1.5万户。完成棚户区改造6.3万套户，城镇住房保障覆盖率达23.97%。人才住房保障取得新进展，至2020年底，扬州市区通过新建、租赁、收购等多种方式建设筹集人才公寓26万㎡。
商品房市场供需基本平衡。“十三五”期间，完成房地产开发投资2178.51亿元，年均增长16.90%，新开工商品住房2227.47万㎡，批准销售商品住房2182.51万㎡，实际成交2174.26万㎡。从商品住宅成交的户型结构来看，近年来，100-144㎡的中大户型成交量增长明显，2020年该户型成交套数占比达67.59%，90㎡以下中小户型成交量蕞少，套数占比仅4.19%。
二手住房市场平稳发展。二手住房的年成交面积持续增长，平均年增10.96%，总成交面积1238万㎡、约13.03万套。
房地产企业综合实力不断提升。积极引进知名大型房地产开发企业，并加大对本土企业的扶持，截至2020年底，市区共有房地产开发企业300余家，有5家获得房地产开发一级资质。
“十三五”期间，老旧小区改造有序推进，政策体系逐渐完善，改造范围进一步扩大。
2020-2021年间，结合扬州市实际，并参考省老旧小区改造（宜居住区创建）技术指南，进一步细化形成新版《扬州市老旧小区宜居改造内容和标准》。
“十三五”期间，市区累计投入整治资金约4.7亿，整治老小区101处，整治面积约334万㎡，惠及39170余户家庭。全市共打造荷花池小区、翠岗小区等43个宜居住区示范项目，目前市区已基本完成1997年以前建设的老小区整治改造工作。
2017年，扬州市被列入省培育和发展住房租赁市场工作的试点城市。2019年，扬州出台《关于培育和发展市区住房租赁市场的实施意见》，提出要大力培育住房租赁企业，鼓励房地产开发企业售租并举，鼓励新建租赁住房。目前扬州市住房租赁市场的发展仍处于起步阶段，市场主体正在培育，已有部分住房租赁中介向租赁企业转型。
到2020年底，全市人均住房面积达52.7㎡，城镇居民家庭人均住房建筑面积达47.5㎡。新建商品住宅小区的品质不断提升，市区7个项目荣获由中国房地产业协会和住房和城乡建设部住宅产业化促进中心共同评选的“广厦奖”。累计新开工成品住宅项目59个，建筑面积达641.54万㎡，新开工成品住宅的比例达43.28%。13个房地产开发项目取得“三星级绿色建筑”，总面积达174.07万㎡。
“十三五”期间，扬州物业服务水平全面提升。新建商品房住宅小区100%通过公开招投标落实市场化物业服务；不具备实施市场化物业服务条件的老旧小区，实行财政支持、街道（乡镇）具体负责的基本物业服务。2016年市区将83万㎡老旧小区纳入基本物业服务，在全省率先实现市区物业服务全覆盖。
“十三五”期间，扬州出台了住房公积金缴存、提取和贷款三个核心“办法”，进一步加强了住房公积金管理。
到2020年底，市区住房公积金年缴存额达62.92亿元，累计缴存总额达466.66亿元，缴存余额达155.35亿元。“十三五”期间，累计提取住房公积金199.31亿元，提取比率从2015年的65%提高到2020年的91%；发放住房公积金贷款46744笔、133.58亿元，贷款余额为143.36亿元。
到“十三五”期末，个贷逾期率仅0.05‰，远低于1.5‰的国家控制标准，贷款风险控制良好。
持续加大公租房保障力度。对符合条件的城镇中低收入住房困难家庭实现应保尽保，通过实物配租和租赁补贴并举的方式，满足困难群众多样化的住房需求。“十四五”期间，市区供应公共租赁住房2万㎡、约350套。
加快发展保障性租赁住房。因地制宜发展保障性租赁住房，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。“十四五”期间，市区通过政府投资建设、商品住房项目配建、园区配建、改建、长期租赁等方式供应保障性租赁住房（含租赁型人才公寓）51万㎡、约8100套。
适度建设供应限价商品住房。按照“政府主导、统筹规划、市场运作、属地管理”原则，加快限价商品住房建设供应，采取实物配售方式，满足中等偏下收入住房困难家庭保障、棚改居民安置及符合市政府相关规定的其他人群保障需求。“十四五”期间，市区供应限价商品住房242万㎡、约26900套，其中面向中等偏下收入住房困难家庭15万㎡、约1500套，棚改安置房30万㎡、约3500套，拆迁安置房197万㎡、约21900套。
扎实推进棚户区（危旧房）改造。坚持以改善群众居住条件为出发点和落脚点，扎实推进城市东南片区、曲江片区等片区范围内的棚户区（危旧房）改造。到2022年底，基本完成集中成片城市棚户区（危旧房）改造。完善棚改配套基础设施和公共服务设施，切实改善群众居住环境和住房条件，有效提升城市品质和群众幸福指数。
大力开展人才安居服务。加强基础性人才与高层次人才安居服务工作，通过实物和货币相结合的方式，帮助各类人才更好、更快地解决住房问题。加快人才公寓建设筹集，规范人才公寓分配运营管理，加大人才购房和租房补贴力度，支持其购买、租赁相应需求的商品住房，运用信息化手段着力提高人才安居服务保障水平。“十四五”期间，鼓励支持各区、功能区通过新建、配建等方式，增加产权型人才公寓供给5万㎡、约650套。
深入开展文明安居小区创建。加强保障房小区后续管理，深入开展以“幸福家园·共建共享”为主题的文明安居小区创建行动，推动保障房小区市场化、标准化管理，全面提升保障房小区建设、管理和服务水平，让保障对象“住得进、稳得住、有尊严”，切实提高居住群众的获得感和幸福感。“十四五”期间，市区拟将80%保障房小区创建成“文明安居小区”，10%的保障房小区创建成“示范安居小区”。
坚持“房住不炒”定位，深入落实城市调控主体责任，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，从扬州实际出发，积极全面落实国务院关于建立和完善房地产市场长效机制的“18+25”项政策措施，进一步完善促进房地产市场平稳健康发展的长效工作机制。
加强对房地产市场的监测评价，防范住房市场风险。对房地产市场的未来需求趋势进行预警，监测规划期内扬州市人口结构的变化趋势、居民收入增长状况及其对住房（户型、面积、环境、配套等）的需求变化。加强对住房租赁市场的监测（包括租赁住房供应数量、租金等内容）和对住房租赁企业的行为监管。加强对住房土地上市状况、房地产开发企业资金状况等情况的监测。
加强住房金融管理，提高住房金融服务水平，发挥金融对居民合理自住购房的支持作用。
明确改造规模和任务。“十四五”时期，基本完成2005年底前建成的、需改造城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。计划改造市区老旧小区364个小区、670万㎡。
完善制度框架和工作机制。以城市更新行动推动新一轮老旧小区改造，根据《扬州市老旧小区宜居改造内容和标准》，将老旧小区整治内容分为基础类、完善类、提升类，并细化到具体的改造内容和效果标准。重点加强建筑修缮、市政配套等基础内容的提升，完善基本公共服务设施供给。
多途径增加租赁房源供应。“十四五”时期，市场租赁住房以存量社会房源为主。鼓励符合条件的闲置厂房、商业办公用房，按规定改造为租赁住房。调整后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
积极培育租赁市场主体。支持国有企业通过新建、改建、租赁等方式多渠道筹集房源，开展规模化住房租赁业务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。引导房地产开发企业完善经营方式，拓展业务范围，利用已建成的库存商品住房或新建商品住房开展租赁业务，从单一的开发销售向租售并举模式转变。扶持培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构做大做强，鼓励开展连锁经营、跨区经营。落实个人出租住房优惠政策，支持个人出租闲置住房。
加大力度推进绿色建筑建设，提升住房建设质量。推进适应我市生态环境和气候条件的低碳住宅建设模式，提升新建住宅绿色节能水平，引导房地产开发企业建设绿色住宅小区，提升建筑综合性能，打造绿色社区，大力发展装配式建筑，促进建筑工业化发展，适度提升精装住宅产品的比例。
完善住房配套设施，提升物业服务水平。参照《城市居住区规划设计标准GB50180-2018》，结合扬州市本地执行的公共服务设施配置标准，逐步完善丰富多元的文化服务、老有颐养的乐龄生活、学有所成的终身教育、全面管理的健康服务、无处不在的健身空间、舒适便捷的商业服务六大类配套设施。
提升物业服务水平，完善健康有序的物业服务市场。“十四五”时期，城镇住宅小区物业管理覆盖率达100%，促进“互联网+智慧物业”的深度融合和产业延伸。
健全住房用地供应与管理机制，科学编制年度住房用地供应计划，确保商品住房和保障性住房用地的平稳供应。
强化土地市场监督管理，严查闲置囤地行为；积极盘活存量用地，通过新增用地指标、旧城更新、鼓励园区企业配建租赁式住房等方式，保证住房建设土地供给。
完善市政基础设施和公共服务设施等住房配套设施的布局，加强住房布局与公共交通、就业岗位、公共设施等在空间上的整合。
在产业集中区域，重点增加居住及生活服务功能，打造不同类型、功能复合的新型产业社区，在大型居住社区着重增加产业用地和就业岗位，完善公共服务、环境品质，加强大型居住社区和城镇融合发展。
建立房地产市场监测体系，以新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格、住宅用地价格和住宅租赁价格为核心指标，对全市房地产市场运行情况实施日常监测。。
建立市区既有房屋基础数据信息系统，为市区房屋结构性供给制定、城市规划、土地资源利用等，提供科学的宏观层面数据决策支撑。
进一步完善住房公积金个人住房贷款业务管理，多渠道增加个人住房贷款资金供给，加大信息化建设投入，建立动态信用分评价体系。
深入研究新市民、新就业形态从业人员等群体特征，为不同群体提供公平参与、互助互利的全新住房公积金制度环境。
《规划》按照住房发展与经济社会相协调、市场配置和政府保障相结合、住房品质与居民需求相适应的三大基本原则，明确“十四五”住房发展总体目标，即：加快建立具有扬州市特色、符合市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，引导产业、人口、城镇合理布局。完善住房供给体系和保障体系，把扬州市打造成“宜居宜业宜游的好地方”“国内一流、世界人民向往的宜居之城”。
供应体系不断完善，构建包括公租房实物配租、限价商品住房实物配售、棚户区危旧房改造、住房租赁补贴在内的“租、售、改、补”四位一体保障体系，规划到“十四五”期末，城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于28%。全面落实对房地产市场的调控责任，积极稳妥地实施房地产市场健康发展的长效机制，完善多渠道、多主体的市场租赁住房供应体系。
供应结构更加合理。“十四五”时期，扬州市区计划供应各类住房2300万平方米、20.6万套，其中商品房2000万平方米、17万套，套数占比82%，保障性住房300万平方米、3.6万套，套数占比18%。
居住空间持续优化。坚持保障性住房用地按需供应，商品住房用地平稳有序供应，“十四五”时期扬州市区计划供应居住用地1420公顷，年均供应284公顷，其中商品房用地供应1276公顷，年均供应255公顷，保障性住房因部分为筹集供应，故用地供应144公顷，年均供应29公顷。
住房品质不断提升。引导住房建设中融入扬州市地域特征和悠久历史文化传统，注重城市、住区、住宅三个层次的景观品质，全面提升居住小区和住宅建筑设计水平，打造“可观赏、可体验”的高品质住区，“十四五”时期新开工绿色建筑占新建住房比例达到100%。
融入长三角一体化国家战略，凸显扬州宜居优势，是扬州市“十四五”时期的重要发展任务。扬州位于扬子江城市群与江淮生态大走廊、大运河文化带等战略空间的交汇节点，随着北沿江高铁的建设、连淮扬镇铁路、高铁枢纽等重大交通基础设施的建成，扬州正在形成众多城市住房发展的新热点。“十四五”期间，扬州将进一步加强人口、土地、创新、政策等要素，向中心城区集聚的力度，为扬州住房发展带来新的机遇。
“十四五”期间，扬州城镇化进入加速发展阶段的中后期，随着城市大力推进先进制造业和科创产业的发展，未来进城的农业转移人口以及科创人才的增量还存在着较大潜力，市区城镇人口的持续增长将构成未来住房购租需求增长的重要动力。
根据七普人口数据统计结果，扬州市家庭规模小型化趋势明显，居民对住房功能、环境品质的要求在不断提升，居民对住房的功能要求从原来的单一居住向更加舒适的居住、交往、办公、学习等多功能转型，与老人分居的趋势也将释放家庭对二套住房的刚改需求。
目前扬州市城镇住房水平仍有较大提升空间，城镇居民对住房的需求从单纯的“大空间”向“大空间、高品质”转变，中高收入群体出于对改善家庭居住面积、户型、学区、周边配套设施等方面的考虑，成为“刚改”需求的主体。
基本住房保障政策将持续推进，缓解中低收入住房困难群体的住房问题，保障性租赁住房也将继续深化，积极探索面向新市民、青年人的住房供给路径。扬州作为国家小微企业创业创新基地城市（2019年绩效评价获全国头部名），住房领域也需要呼应“三室经济”的发展需要，以产城融合布局为要求，探索多层次科创人才的多样化住房供给方式，针对基础性人才与高层次人才，制定不同的人才住房保障政策。
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