百强房企3个月卖房近15万亿元弱二三线楼市“熄火”了
3月的“小阳春”对于很多地产从业者来说，充满了久违的忙碌。
深圳的新盘置业顾问周迎（化名）刚刚经历了一个马不停蹄的3月。她所在的项目上旬开放售楼处，中旬获批预售许可证，下旬正式开盘选房，忙碌贯穿整个3月，白天在售楼处接待客户讲解到嗓音嘶哑，凌晨到家还得提醒客户睡醒记得赎回理财。
作为传统的营销旺季，开发商难舍3月，积极推新。
克而瑞统计数据显示，3月重点30城新房供应爆发，环比大涨164%。其中，深圳新增供应新建商品住房8980套，环比上涨135%；上海批准上市新房套数13025套，环比上升8.2%，同比上升8.7%。
成交方面，市场虽已止跌回升，但分化趋势明显。克而瑞称，核心一二线城市和强三线城市领涨，部分弱二三线城市成交已环比转降，需求现阶段性瓶颈。
今年的上市房企业绩发布会上，万科、华润置地、龙湖等多家房企高管均认为，市场回暖与分化并存。
“根据我们对一些重点城市的观察，比如北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等，整体2月份的到访量、成交量都在逐步提升，但并非所有城市都在同步回暖。”龙湖执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，总体来看，一线城市和高能级二线城市市场比较稳定，一些相对能级比较弱的城市还是继续承压。
招商蛇口总经理蒋铁峰则呼吁，要呵护来之不易的转暖局面，“如果广大客户没有信心，再起来非常困难。”
3月，百强房企销售大多录得不错表现。
据克而瑞统计，TOP 100房企3月实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比均保持增长且增幅较2月有所提升。累计业绩来看，一季度TOP 100房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。
值得注意的是，虽然TOP 100房企中超半数累计业绩同比增长，但分化明显，TOP 10房企累计业绩同比增长的企业数量占比最高。克而瑞指出，央国企以及部分优质民企凭借热点城市的布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。
中海、华润置地、招商蛇口、华发集团、建发房产表现突出，累计业绩增幅超50%，绿城、龙湖累计业绩增幅也在30%以上。
华润置地深圳公司通过“小步快跑”的方式推盘，一季度旗下3个楼盘累计开盘5次，取得不错的去化效果。
3月23日，华润置地深圳公司龙华项目开盘，推出510套住宅，吸引650批客户冻资登记，是近期深圳首个登记人数超过推售房源的商品住房项目。根据华润置地口径，至选房结束，该项目最终去化近9成，收金33亿元。
不可否认的是，华润置地同样承受了市场波动的部分影响，不仅在项目定价上释放了极大的诚意，亦让出一定的利润空间。
根据深圳目前执行的信贷政策，二套买家如购买总价超过750万元的住宅，首付比例为8成。华润置地龙华项目目标客群为改善型买家，约99平方米3房的主力户型，总价全部控制在750万元以内，略微降低了购房者的首付压力。另一方面，该项目原计划精装入市，且已开放精装样板间，但最终选择毛坯入市。按照深圳现行的装修指导标准，如精装交付，每平方米可增加装修费用4000元。
招商蛇口深圳区域同样积极上新，一季度有两个全新盘入市。龙岗项目推出9折优惠，实现首开销售12亿元。宝安项目在备案价低于主管部门限价的基础上，再给出按时签约99折、减免1年物管费、赠送1万元家居礼包等优惠，最终开盘去化7成。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示，目前市场热度较高，开发商借市场良机积极推盘促进销售，优惠幅度略有减少，但仍处于以价换量的阶段。
据克而瑞监测，今年一季度房企整体折扣力度在9折左右，部分清盘、清栋的特价房能达到8折及以下的水平。“一方面由于去年整体折扣力度偏大，持续保持以价换量的方式不现实，房企需控制项目整体利润；另一方面伴随试水性小幅加推，部分热点城市的项目出现热销，故折扣逐步收回。”
对于开发商回收折扣的动作，何倩茹认为，开发商表现得略微着急了，“前期积压的购房需求的确在逐步释放，但释放速度并不算快，而且买家变得更有耐心，市场还需要呵护。”
招商蛇口总经理蒋铁峰在3月21日召开的业绩发布会上坦白，今年公司对销售流速加快的弱二三线城市项目做了尝试性的微幅涨价，但一涨价就卖不动了，“我们还是以市场的需求和去化速度来制定策略，不要寄希望于大幅上涨改善，目前还是没那么乐观。”
房企分化，城市之间也在拉开差距。
从整体的成交来看，虽然市场活跃度有所上升，但仍远未到乐观的时候。热点恒热，而弱二三线城市已出现“熄火”迹象。
来自中指研究院的数据显示，今年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3361万平方米，同比增长18.2%，相比去年四季度增长12.8%，绝对规模仍处于2015年以来的同期低位，较2019年同期下降8.0%。
分城市来看，一季度各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，三四线代表城市在低基数下同比增幅最大。
一线城市受去年同期较高基数等因素影响，商品住宅成交面积同比小幅增长0.2%；二线、三四线代表城市在低基数下，成交面积同比增长17.0%，杭州、天津成交增长超100%，济南、南昌等城市同比增长超50%；三四线%，中东部基本面较好的三四线城市，市场情绪修复较快，如东莞、惠州、南通、扬州等城市，成交面积同比增长超50%。
与此同时，多家机构均提醒，伴随着积压需求的大规模释放，部分城市市场活跃度边际已有所转弱，新房访盘量出现下滑。
中指研究院表示，当前市场面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢固，考虑到支撑2-3月需求恢复最重要的因素是积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱，3月以来，重点城市新房项目案场到访量已有所减少。
诸葛找房数据研究中心数据显示，在第14周（3月27日-4月2日）监测重点15城中，10城新建商品住宅成交量上涨，5城下降，下降城市包括深圳、成都、南京、宁波、无锡。其中，无锡跌幅居首，成交849套，环比下降18.99%；宁波位列跌幅第二，成交2891套，环比下降16.49%；深圳成交735套，环比下降0.27%。
“目前的市场相对正常时期还相差较远，仍处于从谷底恢复的过程中，多个人才住房项目的推出也冲击了商品房市场。购房者入市意愿虽然提高，但仍然保持理性，不再盲目追涨。”中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦向时代周报记者表示，从近期走势看，热度还能持续一段时间，但政策面没有变化的话，市场将会出现后继乏力的局面。
克而瑞认为，市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续，主要取决于行业预期和信心的修复情况。预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。
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