高质量发展的产城融合实践｜从进击“百强县”到占领“产业制高点”中集产城何以在华东打造“永不落幕的城市经典”
美兰湖，上海第二大人工湖边，被誉为“北上海最美丽的地方”。错落有致的北欧风情建筑群，游客在此打卡拍照。坐落在美兰湖景区旁的TOD综合体——中集美兰城已成为北上海新晋“新地标”。但在五年前，这里还是中集上海冷藏箱厂区。让老厂房华丽变身为城市新地标，一场场产城“新实践”正在长三角发生。
这是产业人做产业园的又一战略性选择：不同于珠三角核心九城，长三角核心区域包括4省40座城市，其总量规模超过珠三角九城市一倍以上。立足于如此规模体量大、城市等级高且发展均衡的城市群之中，产城项目必须占领“产业制高点”，打造经得起时间考验的“城市经典”。
深入长三角腹地，中集产城在长三角优选14座城市，这其中GDP超万亿的城市有7座。从旧厂区改造城市综合体，到扎根“百强县”打造国际化产业社区，再到携手国资强企探路运营新模式，中集产城在华东地区布局形成品类最齐全的产品形态，不断输出“华东创新模式”。
“中集产城计划在华东地区布局三大发展轴，树立百亿发展目标，力争实现14个核心城市基本覆盖，在长三角核心都市圈建立均衡发展优势和可持续发展机会。”中集产城总裁办公室主任张文斌说。
走在中集美兰城的集装箱公园，中集产业的“前世今生”让这一综合体空间增加了一丝“工业厚重感”。这里曾是20世纪90年代成立的上海中集冷藏箱有限公司，是中集集团在华东地区的产业布局之一。
由于规划功能转变，这一地块本要被拆迁及政府收回。中集产城坚定看好片区未来发展价值，在集团的协同下与政府积极沟通，将原有制造生产功能于2016年迁往江苏太仓，同时按照区域产业导向及中集产业特色启动新规划。最终，宝山区支持中集通过美兰城项目，继续传承中集产业基因，在这片热土上创新出城市再生长的力量。这是一次中集产业内部的协同探索，“产业兴城、产城兴邦”也是中集产城自身使命所在。
2018年中集产城通过招拍挂的方式顺利拿到了地块，项目共九宗地，总占地面积约280亩。项目落地前，中集旗下的部分制造业相关科创企业、研发类企业即决定进驻美兰城，在中集产业协同效应下，构建“内引外联”双闭环的产业生态，带来强大的招商示范效应，形成“龙头驱动-产业链导入-产业集聚”模式。同时，基于产城融合的发展理念，项目为入驻企业提供人才居住、商务、商业等综合配套设施，项目配套住宅是前年上海全市销售面积冠军，长租公寓开业半年出租率更是高达95%。真正实现“以产兴城，以城哺产”。
深耕华东，中集在长三角核心城市建立了深厚的产业布局基础。除了中集冷藏箱厂，集团在华东有近百家企业分布在上海、宁波、苏州、扬州、南通等地。基于扎实的产业基础，中集产城与当地政府建立良好合作关系，并逐步形成“产城口碑”。
对于上海宝山区政府来说，此举既导入了中集产业，以中集龙头产业资源助力区域强链补链延链，又推进了区域的城市化进程，实现政府、中集、入园企业、人才的多方共赢。
城市的再生长不单纯是指疆域的扩张，土地规模的扩大，而是传承历史及创新的过程，让城市焕发出全新的能量。中集美兰城之所以能成为城市的地标，是高度、地段、昭示性，更是产业资源聚集等多种因素共同作用的结果。如今的中集美兰城以中集为龙头，重点吸引企业总部、科技研发、运营服务、贸易采购、营销展示金融服务等功能入驻。同时，中集美兰城还将作为宝山区科创功能的重要载体，打造国家级众创空间和国家级科技企业孵化器，助力宝山区实现城市更新与转型升级，在区域整体产业结构优化升级中将发挥重要的作用和价值。
江苏扬州江都，三河交汇处，一座国际化CBD正在崛起——扬州中集江广中心。
从规划之初，江广中心就对标国际一流，历经三轮国际招标。“项目参考世界湾区城市产业集聚和CBD中心设计，采用国际招投标引入香港SGA设计事务所。”中集产城扬州公司助理总经理刘亮说。
这里有“江都的外滩”之称，是南水北调工程的东线源头，自然生态保护成为产城建设的重要一环。从天空俯瞰，江广中心沿河建设的高层办公楼与滨江公园相融，引江入园，扬州运河的自然几何语言融入中心，形成一个穿越历史与现代、产城人相融的“大美之城”。
在项目运营上，江广中心在中集产城C+服务运营体系基础上打造“一中心、三生态”服务体系，突出环境生态、人文生态和产业生态的融合。“我们希望通过政府引导、市场化运作和政策扶持’三位一体’，把项目打造成扬州具有代表意义的产业集聚地和增量招商引擎。”刘亮说。
这是扬州除政府园区外体量最大、标准最高的商业办公标杆项目。从设计到运营，江广中心坚持“让利给企业”。比如，配套人才房有严格准入制度，按企业产值税收、科技创新能力考评后，企业可获得远低于市场价的人才房。中集产城希望让企业获得更好发展空间，得到政府更多支持和人才成长。
见证江广中心变化，江都区科创园招商投资科科长张钦坦言“给了我们很大惊喜”。“江都是扬州城市级发展战略中的重要区域，因此我们选择开发商很谨慎。”张钦说，选择中集产城的原因，起初是考虑到中集集团的口碑和产业资源，但随着项目招商的深入，团队的务实高效、踏实履行承诺让他印象深刻。
“江都对这一区域的产业集聚赋予很大希望，我们希望服务好本土企业，同时引入市外增量。”张钦说。一方面，中集产城在项目拿地后，就启动了企业互动互访，打造深扬、沪扬、京扬企业直通车，积极导入上市企业资源，吸引正威集团、招商局、华润集团等湾区强企现场考察，还举办专题招商和创赛活动，吸引百家深圳企业参与其中。另一方面，江广中心聚焦服务本土企业，引入伯乐产服等金融资源，打造上市企业及上市后备企业基地。
“江都对江广中心项目的期待很高，不要为招商而招商，而是做好项目产业定位、引进重点企业、做强中集资源导入，哪怕花3到5年时间，我们希望将之打造成江都历史上的产城融合标杆。”张钦的观点背后，凸显出百强区县的产业崛起诉求。 中国产业园区发展版图中，县域经济与产城开发是最值得关注的课题之一。在中国县域经济“百强县”中，江苏占1/4。面对越发稀缺的土地资源，区域对于产业能级提升提出更高要求，对于位列全国百强区县第36位的江都来说，这一诉求尤为强烈。
记者观察到，中集产城在华东区域逐步形成招商体系，将上海作为产业招商龙头，同时打通深扬、深沪等企业合作通道，形成贯穿两大城市群的资源网络。掌握了全中国最高端的产业资源，就占据了中国产业的制高点。
相比珠三角，长三角城市规模体量大，城市等级高，城市发展均衡，政府对产业发展的规划与诉求明确，因此对产城项目的产业规划和空间规划都提出更高要求，不少区域对园区入驻企业有负面清单，还有产业税收对赌协议，这都对项目规划、运营和管理上带来更大挑战，也更加需要坚持长期主义。“不是一味地圈地，基础必须扎实。”
在中国制造版图上，上海临港必将是最值得关注的区域之一，三一重工、特斯拉等制造巨头均在此布局，如何进入制造巨头集聚之地？中集产城在这里开启携手国资企业合作的全新探索。位于上海的中集产城临港项目，由中集产城和当地国资企业临港集团合作，轻资产运营，重点引进制造业头部企业的产业链配套服务企业，目前已经引入超200家分布于集成电路、新能源汽车、航务物流和企业服务等领域的中小微企业，发展成为临港新片区产业区产业链配套服务类企业集聚中心。
“目前项目出租率已超80%，目标2023年挑战95%。”上海临港项目副总经理彭增超告诉记者，园区入驻企业基本与临港新片区产业区制造业巨头形成上下游关系，比如为特斯拉提供供应链物流服务、为现代化工厂做智慧化洁净空间解决方案等，入驻于此让它们得以快速触达大企业客户，更快效率提供优质服务。在运营方面，园区定期举办活动，为中小企业搭建更多与政府和大型企业互动的机会，同时举办讲座，为企业提供一对一金融辅导服务。
这无疑是一次具有示范效应的探索。“通过临港项目，中集产城在上海的业务又向前迈进一步，通过这一项目的运营，我们与上海本地国资企业和政府建立了良好的关系，目前正在洽谈更多合作可能性。”彭增超说。
在常熟，中集产城则布局其在华东首个工业生产型园区，以激光产业为特色，以智能制造、新材料和新一代信息技术等产业为主导，目标打造成苏州第一梯队的标杆产业园区项目。
“项目坚持高点定位，做苏州的光谷，常熟的智谷。”彭增超举例说，高标准贯穿项目始终，把工业上楼做到4至6层，建造标准高于市场普遍水平，对于园区道路的规划高于市场平均水平，厂房内部空间设计上做到最大化地满足客户生产的需求，同时项目计划协同政府推动成立相关产业协会，助力激光产业生态的打造和培育，这再次证明“恰恰是运营，才是产业园区价值的最关键体现。”
自2003年进入扬州，2018年深入上海科创中心主阵地，再到2022年进入苏州以来，中集产城目前在华东已建成、在建、在售和拟开工项目达10个，建筑面积超250万平方米，产品涉及产业园区、城市综合体、商办物业、配套住宅、人才公寓、酒店等多种业态，是中集产城各个区域和城市公司当中产品品类最齐全的区域。如今，“华东创新模式”也在持续输出，许多核心成员从扬州走向长三角和珠三角更广袤的腹地。
作为老中集产城人，张文斌坦言：“团队秉持长期主义，有足够的耐心，坚持好中选好，优中选优的投资原则，做一成一，将每一个项目都打造成区域标杆项目，实现四个满意”。
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