袈扬州产业园项目概况及经济效果评估扬州产业园项目概况芄年扬州写字楼市场状况聿供求关系状况年上半年度市区办公用房市场整体供求比为供应大于需求莆年度月度供求关系中除月外其它用度均小于受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调供应市场谨慎年市区办公用房供应量大跌年上半年市区办公用房市场累计供应面积万同比减少蚀从月度供应来看除月度外其它各月供应量都较小都在万以下月度单月供应量达万占上半年供应总量的从区域供应结构上来看西区占比北区和老城区无新增供应螂存量分析即将上市的办公存量主要分布在西区需近两年销售去化周

　　袈扬州产业园项目概况及经济效果评估 芆扬州产业园项目概况 芄1、2011 年扬州写字楼市场状况 聿（1）供求关系状况 蚇2011年上半年度 , 市区办公用房市场整体供求比为 1:0.83 ，供应大于需求； 莆2011年度月度供求关系中，除 1、4 月外，其它用度均小于 1。 蚅（2）受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调，供应市场谨慎， 2011 年市区 办公用房供应量大跌。 螁2011 年上半年，市区办公用房市场累计供应面积 9.86 万㎡，同比减少 42.47%； 蚀从月度供应来看，除 1月度外，其它各月供应量都较小，都在 2万㎡以下， 1 月度单月供应量达 6.44 万㎡，占上半年供应总量的 74.72%。 蒆从区域供应结构上来看，西区占比 98.17%，北区和老城区无新增供应。 螂（3）存量分析：即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周期 蒂依据一个项目 1000 平米月度（市场一般单个项目月度成交 500-700 平米）去化速 度计算，市场月均去化约 9000平米，即将上市的存量需要近 2 年时间去化周期 葿所属板块 薆东区 膂南区 羀西区 芇北区 蚆老城 区 薃合计 蚂存量（万㎡） 羆 5.95 螆- 羄 13.35 肀- 聿 1.17 袆 20.47 膁（4）成交分析： 2011 年上半年调控持续深入，办公市场波及相对较少，部分购买 力流向商办，同比销售仍有下滑 袂2011 年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积 8.22 万㎡，同比下跌了 42.64%; 螈区域成交的主力仍是供应主力的西区板块 袅（5）成交价格分析： 2011 年上半年度办公用房价格总体走高，同比涨幅 16.44% 薂2011年上半年度，市区办公用房市场成交价格 6529元/ ㎡，同比上涨了 16.44%； 芀2011 年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中蕞为平稳，月度间成交价 格差为 637 元/ ㎡，而成交价格波动蕞大是西区板块。 薇2、项目总体概况及定位 羅产业园项目用地 150 亩，占地面积约 10 万㎡，容积率为 2.5 ，总建筑面积约 30 万平米，扬州市都市高科技产业园项目立足于南京都市圈和上海经济圈，凭借宝能 集团在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产业资源，整合 资金、技术、信息、人才等元素，投资开发高端都市型生态科技园，着力打造开放 式生态化的办公环境，全面导入技术服务、金融服务、中介服务、外包服务等高科 技信息技术平台和研发实验室、电子信息、软件开发、文化创意、新材料、新能源 等创新型高新产业，旨在打造一个融科技研发、展示、交易、信息交流、金融服务 为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的都市生态型科技园，打造具有科技型、 总部型、孵化型特征的现代都市高科技产业高地，形成区域性的研发技术中心、产 品展示交易中心和人才培训中心，在为企业提供创业基地的同时，也为企业提供现 代化的信息和配套服务，吸引积聚一批成长性较好的科技型、创意型优秀企业入驻， 通过与政府联手共同创造一流的综合研发及营商环境，支持入园企业发展壮大，将 该园区打造成扬州市培育登陆我国资本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团 队的摇篮，助推扬州市高新中小企业发展，繁荣扬州市场经济。 三、 四、 羃首期启动项目经济效果评估 羂（一）首期启动项目开发经营理念 薀项目占地 150 亩，总建筑面积 30 万平米，容积率 2.5, 物业类型科研大厦、多功 能产业大厦、工业品展示交易中心、 SOH、O 人才公寓、公共服务中心。项目分两期 开发。 肅（1）项目分期开发指标 莄序号 蒀项目 荿合计 膅头部期 螅第二期 膁建筑面积（万平米） 膈建筑面积（万平米） 芅1 袁科研大厦 虿8 袆 4.0 莅 4.0 节2 莁多功能产业大厦 罿4 莅 2.0 蚃 2.0 蝿3 蚈工业品展示交易中心 蒅6 肄 6.0 薁4 蒇 SOHO 薄3 蒅 1.5 罿 1.5 蒀5 蚄人才公寓 薂5 蚁 3.0 艿 2.0 螄6 羃公共服务中心 4 0.0 4.0 7 合计 30 16.5 13.5 规划经济指标 总占地 10 10.0 计容积率建筑面积 30 16.5 13.5 容积率 2.5 3.0 2）经营开发方案 销售物业 面积（万 ㎡） 总面积 （ 万㎡） 比例 持有物业 面积 （ 万㎡） 总面积 （ 万㎡） 比例 科研大厦 3 8 38% 科研大厦 5 8 63% SOHO 3 3 100% 工业品展示交易中 心 6 6 100% 人才公寓 5 5 100% 多功能产业大厦 4 4 100% 公共服务 中心 2 4 50% 公共服务中心 2 4 50% 合计 13 17 科研大厦： 销售 3 万平米，头部年销售均价 5000 元/ 平米，第二、三年销售均价为 6000 元/平为； SOHO：3万平米全部销售，销售周期为 2.5 年，头部年销售均价为 5500元/ 平米，第 二年销售均价为 6000元/ 平米，第三年销售均价为 6500元/ 平米； 人才公寓：5 万平米全部销售，销售周期为 2.5 年，头部年销售均价为 5500元/ 平米， 第二年销售均价为 6000元/平米，第三年销售均价为 6500元/ 平米； 产业大厦（商业）：销售 2万平米，销售均价为 8000元/ 平米； 公共服务中心： 50%销售，销售周期 2.5 年，销售均价 8000元/ 平米。 工业品展交易中心： 6万平米，全部持有，计算经营期为 20 年（包含前两年建设期） ， 培育期租金以每年 5%递增； 产业大厦： 持有 2 万平米，运营期租金以每五年 10%递增；计算经营期 20 年。 （二）项目财务评价 1、项目开发成本及费用估算 （1）土地成本： 3885 万元（含契税） （ 2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等） ： 71952万元 （3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用） ：10843 万元；其中财务费用以全部 的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按 15%计算。 （4）投资

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